Den aktuellen Immobilienpreisen in Düsseldorf und Umgebung oder andere Metropolen in NRW zum Trotz, wünschen sich viele Immobilienbesitzer eine Zweitimmobilie. Um diese Zweitimmobilie zu finanzieren, Kommen die geringen Zinsen gerade recht. Die Zweitimmobilie dient nämlich oft der Kapitalanlage oder als Ferienimmobilie der Freizeit. Als Studentenapartment entlastet sie das Familienbudget. Immerhin wurde im Jahr 2020 jede fünfte Immobilie erworben, um sie zu vermieten. Dabei kann es bei guter Planung gelingen, die bisherige Immobilie in die Finanzierung der Zweitimmobilie geschickt einzubinden.

Dafür nutzen die Immobilienkäufer die bisherige Tilgung und den gestiegenen Wert der eigenen Immobilie, um Zinsen zu sparen. Diese sind derzeit zwar recht gering und können bei Vermietung Steuer mindernd berücksichtigt werden – mehr Geld als an Zinsen gezahlt wurde, bekommt allerdings kein Käufer eine Anlageimmobilien vom Finanzamt  zurück.

Immobilie-Inside Blog Zweitimmobilie finanzieren Portrait eines zufriedenen älteren Paares

Und so funktioniert die Zweitimmobilien-Finanzierung! Wer eine Immobilie besitzt, kann diese beleihen und den Betrag in die Finanzierung der Zweitimmobilie einbauen. Diese Summe dient  als Ersatz des notwendigen Eigenkapitals. Die erste Immobilie muss nicht vollständig abbezahlt sein. Viele Banken tolerieren einen Kredit, wenn dieser nicht mehr als 60 % des Wertes der Immobilie beträgt.

Beispiel Zweitimmobilie finanzieren: die eigene Immobilie ist 400.000 € wert. Deshalb kann sie mit 240.000 € geliehen werden. Noch vorhandene Kredite, werden von dieser Summe abgezogen.

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Je nachdem, wofür die zweite Immobilie genutzt wird, gibt es allerdings einige Dinge zu beachten

Zweitimmobilie für die Kinder finanzieren

Ob als Studentenwohnung oder Geldanlage für spätere Erb-Angelegenheiten: der Kauf und die Finanzierung einer weiteren Immobilie für Familienmitglieder kann der finanzierenden Bank gut „verkauft“ werden. Die Mieteinnahmen im Familienverbund sind sicher – und eine gute Bonität ist ebenfalls gegeben. Hier lohnt sich ein Preisvergleich, denn als Kunde mit solchen Ambitionen ist man bei den Banken gut angesehen. Befindet sich die Immobilie in einer nachgefragten Stadt in guter Lage oder ist sogar ein Neubau, sind Mietsteigerungen langfristig zu realisieren.

Deshalb lohnt sich in diesen Fällen eine längere Zinsbindung von 15 Jahren. Nach 15 Jahren ist beim Verkauf der vermietetteten Immobilie die Spekulationsfrist bereits abgelaufen. Nach heutiger Gesetzgebung ist der Verkaufsgewinn steuerfrei. Eine Vorfälligkeitsentschädigung bei einer Ablösung des Darlehens wird ebenfalls nicht mehr fällig. Beim Immobilien Verkauf sind so die Steuerfragen und die Finanzierung in einen guten Einklang gebracht.

Zweite Immobilie als reine Kapitalanlage kaufen und finanzieren

Es lohnt sich bei Immobilien zur Kapitalanlage immer, langfristig  und konservativ zu rechnen. Das gilt auch für die Finanzierung der Zweitimmobilie. Neben der langfristig realistische Miete müssen auch die Instandhaltung und insbesondere der Mietausfall mit berücksichtigt werden. Ein Mietausfall umfasst nicht nur den Fall, dass ein Mieter möglicherweise seinen Mietzins nicht bezahlt. Ein Mietausfall entsteht  bei einem Mieterwechsel, wenn die Wohnung einen oder mehrere Monate keinen Ertrag erzielt.

Das Konzept, dass die Finanzierungsrate der Miete entspricht, Ist in keinem Fall zu empfehlen. Wird die Miete beim Mieterwechsel nicht bezahlt, so muss die Finanzierungsrate aus der eigenen Tasche beglichen werden.

Als Sicherheit fordert die Bank deshalb in diesen Fällen regelmäßig mehr Eigenkapital. Dieses Eigenkapital soll als Sicherheit für die Bank dienen. In diesen Fällen kann es sinnvoll sein, sich ausführlich darüber beraten zu lassen, ob eine Absicherung auf der bestehenden Immobilie vorteilhaft ist.

Die Eintragung einer Hypothek oder Grundschuld in das bestehende Grundbuch hat gleich zwei Vorteile:

  • Der Beleihungswert sinkt und damit das Risiko für die Bank.
  • Der niedrigere Beleihungswert führt zu insgesamt günstigeren Zinsaufwendungen.

Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank als sicher erzielbar erachtet, wenn bei der Finanzierung etwas schief geht. Zur Berechnung des Beleihungswertes ist die Bank gesetzlich verpflichtet. Deshalb gilt als Grundregel: je besser der Beleihungswert zum gesamten Finanzbedarf passt, desto geringer ist der Zinssatz.

Beispiel: Kaufpreis der Immobilie 400.000 €. Beleihungswert 320.000 €. Ein Käufer, der lediglich einen Kredit über der 320.000 € aufnimmt, erhält einen günstigeren Kredit Zins als der Käufer, der den kompletten Kaufpreis und möglicherweise die Kaufnebenkosten als Darlehen anstrebt (so genannte 110 % Finanzierung).

Mit der Eintragung der Grundschuld oder der Hypothek auf das bestehende Grundstück, verfügt die Bank über eine ausgezeichnete Ersatzsicherheit. Diese kann sie nämlich dann zusätzlich verwerten, wenn die neu abgeschlossene Finanzierung nicht planmäßig zurück bezahlt wird. Natürlich müssen weiterhin beide Kredite bedient werden – wer spitz rechnet, sollte auch die einmaligen Kosten für die notwendige Eintragung einer zweiten Hypothek oder Grundschuld in das Grundbuch  mit berücksichtigen – und die Löschungskosten bei einem Verkauf.

Ferienhaus oder -Wohnung als Zweitimmobilie finanzieren

Ferienhäuser und Ferienwohnungen versprechen Als Zweitimmobilie eine lukrative Rendite, wenn die Lage stimmt. Zusätzlich steht die Immobilie für die eigene Nutzung zur Verfügung. Zu den höheren möglichen Einnahmen gehören aber auch Risiken. Auch die Möblierung und Instandhaltung einer Ferienimmobilie ist ungleich kritischer, als bei einer konventionellen Vermietung. Die Auslastung der Immobilie lässt sich sehr schlecht planen. Zudem gelten bei der Eigennutzung der Immobilie steuerlicher Sonderregeln.

Deshalb verlangen Banken bei der Finanzierung einen sehr hohen Eigenkapitalanteil. Wer diesen nicht aus der eigenen Tasche aufbringen will, der kann seine bisherige Immobilie in die Finanzierung einbinden. Grundsätzlich ist es möglich, eine Hypothek auf die bisherige Immobilie aufzunehmen. Diese Sicherheit gilt dann als Ersatz des Eigenkapitals. Allerdings sollten sich Kaufinteressenten ausführlich beraten lassen.

Ein Ziel sollte sein, die eigene Immobilie möglichst schnell aus der Mithaftung Für die neue Immobilie wieder herauszubekommen.

Die vorhandene Immobilie in die Finanzierung einbeziehen

Eine Möglichkeit, die vorhandene Immobilie in die Finanzierung der zweiten Immobilie einzubeziehen ist, die Beleihung. Dabei wird eine Hypothek oder eine Grundschuld in beiden Grundbücher eingetragen. Damit entfällt in der Regel der Einsatz von Eigenkapital. Auf der anderen Seite steigt die Höhe der Darlehen – und damit das Risiko. Scheitert das Projekt völlig, ist möglicherweise die bisherige Immobilie in Gefahr.

Der finanzielle Vorteil durch die niedrigeren Kreditzinsen kann sich im Falle der Scheidung oder Trennung, einer finanzielle Notlage, bei der Planung einer Erbschaft oder des Wohnens im Alter als nachteilig erweisen. Eine Finanzoptimierung sollte stets unter vielen Aspekten überlegt werden.

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