Zwangsversteigerung verständlich und praktisch von A bis Z

Zwangsversteigerungen werden in Zukunft wieder eine größere Rolle auf dem Immobilienmarkt in Düsseldorf und Nordrhein-Westfalen spielen. Als Fachmakler für Zwangsversteigerungen und Insolvenzverkäufe bemerken wir schon heute die Vorboten. Die Anzahl der Insolvenzverfahren steigt und wir werden immer häufiger mit Immobilienbewertungen für den Insolvenzverwalter und das Amtsgericht beauftragt.

Sie sind als Immobilienbesitzer von einer finanziellen Notlage betroffen oder einer Insolvenz bedroht? Dann lassen Sie sich von Experten kostenlos telefonisch beraten. Nutzen Sie unsere über zehnjährige Erfahrung und gewinnen Sie Klarheit und Transparenz. Tel. 0211–5665063.

Sie sollten diesen Teil des Immobilienmarktes, um den sich viele Mythen und Halbwahrheiten ranken, genauer unter die Lupe nehmen – gerade wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen wollen in Düsseldorf und den Nachbarstädten. Während der Immobilienmarkt in Düsseldorf auch bei Zwangsversteigerung von Häusern sehr hochpreisig ist, sieht die Lage in Duisburg oder essen für ImmobilienKäufer besser aus.

Was ist eine Zwangsversteigerung und wie kommt es dazu?

Das Basiswissen in Kürze: Ein Immobilienbesitzer kann die Verbindlichkeiten nicht mehr bezahlen und ein Gläubiger beantragt vor dem Amtsgericht die Zwangsversteigerung. Beteiligt sind dann der oder die Immobilien Eigentümer, der Gläubiger sowie der Rechtspfleger des Amtsgerichtes, der das Verfahren leitet. Wobei sich „das Verfahren“ von Beginn bis zum Zuschlag im Versteigerungstermin als sehr viele Verfahren entpuppt. Und in jedem Schritt hat jeder Beteiligte das Recht informiert und angehört zu werden (rechtliches Gehör). Nicht nur der Gläubiger, sondern auch der Immobilien Eigentümer kann Anträge an das Gericht stellen.

Wer tiefer einsteigen möchte: es gibt ein Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG), in dem das Verfahren ausführlich geregelt ist. Und nicht nur das. Geregelt ist zusätzlich vielleicht die Teilungsversteigerung von Immobilien, die Versteigerung von Schiffen und die Versteigerung auf Antrag des Insolvenzverwalters. Das Thema Teilungsversteigerung wird möglicherweise bei einer Erbengemeinschaft oder Scheidung noch einmal interessant. Wer sich als Immobilienmakler mit diesen Themen beschäftigt, sollte sich auch dort gut auskennen.

Die Gründe für eine Versteigerung sind vielfältig, sind aber oft nicht in der Immobilie begründet. Um mit einem Vorteil aufzuräumen: die allermeisten Menschen kommen nicht in die finanzielle Notlage, weil sie zu viel bei Amazon bestellt haben. Immerhin waren sie der Bank für die Auszahlung einer hohen Kreditsumme gut genug.

Ihre Suche nach einer geeigneten Immobilie in der Zwangsversteigerung

Die gute Nachricht: Sie bekommen eine Information kostenlos! Als Immobilienmakler werden wir von unserem Auftraggeber bezahlt. Das ist in der Regel eine Bank, Sparkasse, Versicherung oder Bausparkasse. Die Informationen zu den verschiedenen Immobilien in der Zwangsversteigerung finden Sie bei den zuständigen Amtsgericht. Für Zwangsversteigerung in Düsseldorf, Verfahren in Duisburg und Zwangsversteigerungen in Essen finden Sie die dementsprechend im Internet – links am Ende des Beitrags.

Wenn Sie einen Überblick erhalten möchten, werden die Zwangsversteigerungen in Nordrhein-Westfalen auf der Internetseite des Justizportals veröffentlicht. Auch diesen informativen Link finden Sie in diesem Artikel. Sie müssen also in keinem Fall ein Abonemo bei einem Verlag bestellen, um gut und rechtzeitig informiert zu sein. Schauen Sie sich auf den Internetseiten um – dann werden sie das selbst feststellen. Und bei den von uns betreuten Zwangsversteigerungsverfahren werden Sie ohnehin immer gut informiert, wenn etwas geschieht.

So prüfen Sie die Immobilie die Sie ersteigert möchten!

Wer ein Haus kauft, möchte Sicherheit und Transparenz. Deshalb ist das Verkehrswertgutachten eine exzellente Quelle. Der Gutachter, oft ein Sachverständiger für Immobilienbewertung, hat einen Großteil Ihrer Arbeit schon für Sie erledigt. Der Sachverständiger für Immobilienbewertung, Architekt oder Bauingenieur hat:

• Einsicht in das Grundbuch genommen
• Einsicht in die Bauakte gehabt
• Abbildung des Katasters/Lageplan in der Akte
• Abbildung von Grundrissen aus der Bauakte kopiert
• Prüfung von Baulasten und Altlasten vorgenommen
• Prüfung von offenen Anliegerbeiträgen durchgeführt
• Fotos werden zur Verfügung gestellt
• … und noch Einiges mehr.

Bei Eigentumswohnungen gehört darüber hinaus dazu

• Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung
• Kontaktaufnahme mit der WEG-Verwaltung und Abfrage z.B. von Hausgeld oder dem wirtschaftlichen Zustand der Wohnungseigentümer-Gemeinschaft
• Klärung der Frage der Wohnungsbindung
• …

Das sind im übrigen auch die Standards, wenn wir als Immobilienmakler Immobilien verkaufen.

Gleichzeitig haben Sie mit dem Gutachten eine sehr gute Gesprächsgrundlage für die Bankfinanzierung. Tipp: viele Banken möchten einen sehr aktuellen Grundbuchauszug erhalten. Dies ist aus Datenschutzgründen oftmals nicht möglich. Als erfahrener Bank Mitarbeiter, sollte der Finanzierungsexperte allerdings wissen, dass mit der Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerk es keine weiteren Eintragung mehr ins Grundbuch möglich sind. Er verfügt also über den aktuellen Grundbuchstand.

Werden alle Informationen aus dem Verkehrswertgutachten öffentlich?

Der Datenschutz und dessen Auslegung bestimmen den Informationsgehalt des jeweiligen Verkehrswertgutachtens. So sind manche Rechtspfleger manchmal der Auffassung, die Veröffentlichung von Grundrissen erleichterten Einbrechern die Arbeit. Bei der Veröffentlichung von Fotos müssen Eigentümer oder Mieter zustimmen.

Die Internetgutachten weichen in der Regel von den Originalgutachten ab, die oft umfangreicher sind. Als beauftragte Immobilienmakler stehen uns diese manchmal zur Verfügung. Namen von Eigentümern, Mietern etc. werden grundsätzlich nicht veröffentlicht.

Der Weg zum Zwangsversteigerungsgericht ist sinnvoll

Der Weg zum Gericht ist in jedem Falle notwendig und sinnvoll! Vor Ort enthalten die Akten oftmals Informationen, die in den Unterlagen im Internet oder des Maklers nicht vorhanden sind. Zudem ist der Rechtspfleger eine exzellente Informationsquelle, wenn es um die Immobilie und das jeweilige Verfahren geht. Er wird dafür bezahlt, Ihnen in dem Verfahren neutrale, zutreffende Auskünfte zu geben. Zu Preisen und Nachfrage kann und wird er allerdings in der Regel keine Auskunft geben.

Wer ist wer bei der Zwangsversteigerung?

Wer sich um die besten Informationen bemüht, sollte wissen wer welche Rolle in einem Zwangsversteigerungsverfahren spielt. Daraus ergeben sich die Möglichkeiten und Grenzen, Ihnen gute und möglichst exklusive Informationen zu geben.

Der Zwangsverwalter

Wenn Mieteinnahmen im Spiel sind, beantragt ein Gläubiger oftmals einen Zwangsverwalter. Dieser nimmt die Mieten ein, zahlt bei Eigentumswohnungen die Hausgelder, kümmert sich darum, dass die Immobilie versichert ist und veranlasst z.B. kleinere Reparaturen.

Die Grenzen liegen hier in den Einnahmen und in dem Geld, welches der Gläubiger genehmigt. Die Dachreparatur eines Hauses wird z.B. nicht durchgeführt.

Dessen Name erhält man ebenfalls im Gericht, beim Makler oder bei der Bank. Auch dieser ist dem Datenschutz verpflichtet und wird ohne weiteres nicht jede gewünschte Auskunft geben. Charme siegt.

Die Bank

Ein Anruf oder Besuch bei Gericht sollte auch zum Ziel haben, den Namen der betreibenden Bank, das Aktenzeichen und die Rufnummer des Sachbearbeiters zu erfragen.

Bei einem Anruf erfährt man mehr oder weniger ehrlich, welche Preisvorstellung die Bank hat und ob ein freihändiger Verkauf vor dem Zwangsversteigerungstermin eventuell möglich ist. Sinnvoll ist auch die Frage nach einem Zwangs- oder einem eventuellen Insolvenzverwalter.

Der Immobilienmakler

Banken setzen Makler ein, um Werbung für die Immobilie zu betreiben. Im Idealfall erhalt man alle notwenigen Informationen und einen Besichtigungstermin bei dieser Adresse.

Der Makler wird ausschließlich von der Bank bezahlt, damit für den Bieter Chancengleichheit herrscht. In der Praxis entlastet er zudem den Sachbearbeiter der Bank.

Zwangsversteigerung oder freihändiger Verkauf

„Es kommt darauf an“, lautet die richtige Antwort. Und: „Jeder Fall ist anders!“

Für einen freihändigen Verkauf benötigen Sie mindestens:

• alle Eigentümer, die im Grundbuch eingetragen sind,
• deren Wille, überhaupt zu verkaufen,
• ein „freies“ Grundbuch, in dem nicht allzu viele Gläubiger eingetragen sind,
• … und je nach Einzelfall jede Menge Voraussetzungen zusätzlich.

Oft ist ein freihändiger Verkauf für den Erwerber teurer, da alle Gläubiger bezahlt werden müssen. Und ganz wichtig! Die Bank kann nicht verkaufen – das können nur die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer gemeinsam.

So beeindrucken sieben Zwangsversteigerungstermin

Das war die Pflicht. Sie haben eine passende Immobilie gefunden, viele Aspekte herausgefunden und bedacht. Die Finanzierung der Zwangsversteigerungsimmobilie stellt für Sie ebenfalls keine Hürde dar.

Jetzt kommt die Kür! Sie müssen den Zuschlag bei der Immobilienversteigerung erhalten. Was ist bei Zwangsversteigerungen in Düsseldorf eher schwierig, bei Zwangsversteigerungen in Duisburg keine Kunst und bei Zwangsversteigerungen in Essen hängt es davon ab, in welcher Gegend die Immobilie liegt. Aber vor Beginn der mindestens 30 Minuten Bietzeit ist das Büffeln angesagt. Sonst wird es nichts mit der ersehnten Eintragung in das Grundbuch der neuen Immobilie.

Für das eigene Portmonee ist es wichtig zu begreifen, warum das eigene Gebot fast nichts mit dem Verkehrswert der Immobilie zu tun hat – und auf der anderen Seite der Zuschlag nicht erteilt wird, wenn das Gebot einen bestimmten Prozentsatz des Verkehrswertes erreicht hat.

Von der Sicherheitsleistung zum geringsten Gebot

Damit sie an dem Versteigerungstermin teilnehmen können, erläutern wir, was eine Sicherheitsleistung ist.

Aber das ist ein Thema für einen weiteren Artikel. Dort werden wir uns mit dem Verkehrswert und der Bedeutung der Grenzen von 70 %, die Grenze von 50 % und der ganze von 30 % beschäftigen. Hier sei aber einfach vorausgeschickt: der Gläubiger muss den Zuschlag nicht mehr erreichen der ganze erteilen – er kann. Also räumen wir mit dem Mythos auf und erklären, warum ein Zuschlag trotz geboten nicht erteilt wird.

Es wäre halt sehr schade, wenn Sie vor dem zuständigen Amtsgericht Meistbietender sind und der Zuschlag nicht erteilt wird.

Dann ist es wichtig zu verstehen, welche Informationen im so genannten “ geringsten Gebot “ stecken. Sie erfahren, ob sie dies zusätzlich zu ihrem persönlichen Gebot bezahlen müssen, ob Sie das abgegebene Gebot wieder zurückziehen können.

Die besten Informationsquellen über Zwangsversteigerungen

Die besten Informationsquellen stellen die Amtsgerichte stets aktuell und kostenlos zur Verfügung. Aus meiner Sicht benötigen Sie also keine kostenpflichtigen Abo-Angebote, wie beispielsweise des Argetra Verlages. Für Nordrhein-Westfalen finden Sie die aktuellen Zwangsversteigerungstermine unter dem bundesweiten Justizportal ZVG- portal.de. 

Bei Zwangsversteigerungen in Düsseldorf hat das Amtsgericht Düsseldorf eine eigene Internetseite mit aktuellen Informationen. Hier erfahren Sie zudem, ob ein Zwangsversteigerungstermin eventuell abgesagt wurde. Das kann unter Umständen erst mehrere Minuten vor dem anberaumten Gerichtstermin entschieden werden.

Zwangsversteigerung in Duisburg werden ebenfalls auf der Internetseite des Amtsgericht Duisburg veröffentlicht. Wenn Sie eine Zwangsversteigerung in Duisburg besuchen möchten, so ist die richtige Adresse des Gerichts wichtig. Die Zwangsversteigerungen in der Wohnmetropole finden regelmäßig in der Kardinal-Galen-Str.124-130 statt.

Sie möchten eine Zwangsversteigerung in Essen besuchen? Dann ist das Amtsgericht Essen, Zweigertstraße 52, 45130 Essen, die Anschrift, die Sie in das Navigationsgerät eingeben müssen. Die aktuellen Zwangsversteigerungstermin veröffentlichen die Rechtspfleger auf dieser Internetseite.

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