Kein Immobilienunternehmen ist wie das andere. Letztendlich entscheiden Wissen, Können und Erfahrung, ob Sie als Eigentümer perfekt ins Ziel kommen. Wie das gehr, verraten wir hier im Praxisbericht.

Menschen ins Gedächtnis – Kontakte in die Datenverarbeitung

Die Möglichkeiten eines professionellen Immobilienmaklers, schnell und sicher den besten Käufer zu finden, sind vielfältig. Die neueste Kundenkartei besteht aus den Interessenten, die erst kürzlich beim Besichtigungstermin einen guten Eindruck hinterlassen haben. Bei der Vielzahl der täglichen Telefonate qualifizieren sich weitere interessante Menschen für einen Immobilienkauf.

Mittlerweile verkaufen wir seit 10 Jahren in Nordrhein-Westfalen ganz verschiedene Immobilien. Deshalb kennen wir verlässliche Interessenten und deren Kaufwünsche. Das ist besonders bei Immobilien mit Herausforderungen wichtig. Altlasten, Wohn- und sonstige Rechte, Bauschäden oder ein hoher Sanierungsbedarf sind lösbare Dinge für den versierten Immobilienprofi.

Hinzu kommen die Menschen, die ein bereits ein Immobilienangebot aus unserem Hause erhalten haben. Die Zahl geht in die Zehntausende. Bei der Immobilienanfrage kamen sie nicht zum Zuge. Dennoch sind diese Interessenten weiter auf der Immobiliensuche.

Diese Kontakte – von allen Standorten der IBFeldt-Gruppe – werden zentral verwaltet. Jeder unserer Makler kann aus diesem bundesweiten Datenpool schöpfen.

Über die Immobilienportale muss ich also erst nachdenken, wenn

  • die brandaktuelle Kundenkartei „im Kopf“,
  • die langjährigen Käufer und
  • die 40,000 gepflegten Kontakte

erst einmal nicht blitzschnell zum Ziel führen.

Zum individuellen Marketingbaukasten gehört natürlich die schicke Verkaufswerbung an der Immobilie. Handzettel in der Umgebung helfen alternativ. Und eine Agentur für Zeitungsannoncen haben wir auch.

So manche Immobilie wird bereits in dieser „stillen Vermarktung“ erfolgreich verkauft. Die „stille Vermarktung“ bietet sich besonders an, wenn der diskrete Verkauf der Immobilie im Vordergrund der Kundenziele steht.

Die Ziele der Eigentümer zu erreichen ist der Maßstab für Erfolg

Es ist bei weitem nicht immer so, dass alleine der höchste Preis im Fokus steht, Wenn sich Menschen von Ihrer Immobilie trennen, spielen zusätzliche Ziele eine wichtige Rolle. Die Immobilie soll in gute Hände abgegeben werden. Den bisherigen Nachbarn werden nette neue Nachbarn gegönnt.

Bei Immobilienverkauf im Alter spielen andere Aspekte eine Rolle als bei der Betreuung der Veräußerung für einen Erben oder eine Erbengemeinschaft. Wenn das Leben Schicksal spielt und die Themen finanzielle Notlage oder Trennung und Scheidung aufruft, sind plötzlich völlig andere Aspekte mit entscheidend. Eine schöne Aufgabe, die immer öfter von Eigentümern gestellt wird ist, die Immobilie bereits jetzt zu veräußern und weiterhin in den “eigene vier Wänden” zu wohnen.

Was ist Ihre Immobilie beim Verkauf wert?

Diese Kernfrage zu beantworten, fällt mir als zert. Sachverständiger für Immobilienbewertung und erfahrener Praktiker in Ihrer Region leicht.

Vielleicht lernen wir uns bei der Bewertung Ihrer Immobilie vor dem Verkauf persönlich kennen.

Das persönliche Verantwortungsgefühl zählt

Sie finden auf unserer Webseite, was wir alles an „technischen“ Unterlagen erstellen und Dokumente von allerlei Ämtern zusammentragen. Schöne Fotos und auf die Zielgruppe passende Exposétexte gehören zum Handwerkszeug. Selbstverständlich nutzen wir die modernste Technik und alle die größten und Besten Immobilienportale.

Den Umfang der Arbeit zu präsentieren, die wir an dieser Stelle leisten, ist für Sie sicherlich wichtig. Der Kern der Tätigkeit als Immobilienmakler besteht nach meiner Ansicht aber darin, mögliche Risiken beim Immobilienverkauf für den Eigentümer und den Käufer möglichst früh auszuschalten.

Der Kern der Beratung und Betreuung von Immobilieneigentümern und Immobilienkäufern ist es, mögliche Risiken eines der größten Geschäfte im Leben frühzeitig zu erkennen.

Deshalb lautet unser Leitspruch „mit Wissen, Können und Erfahrung“

Die Preisverhandlung ist die Kernkompetenz für Ihren finanziellen Erfolg

Kommen wir direkt auf den Punkt. Im Zusammenhang mit der Maklerprovision berichtete das Handelsblatt Erstaunliches:

Das Düsseldorfer Handelsblatt schreibt etwas sehr Überraschendes. Die Preise von Privatangeboten und den Anzeigen von Immobilienmaklern differieren deutlich. In neun von elf untersuchten Großstädten sind die Makler günstiger – inklusive der Maklerprovision, die Immobilienkäufer vor der Gesetzesänderung Dezember 2020 oft alleine gezahlt haben.

Das Phänomen liege daran, so die Düsseldorfer Wirtschaftszeitung weiter, dass Immobilienmakler das nötige Know-how hätten und die Erfahrung, den Wert einer Immobilie richtig einzuschätzen.“

Womit die marktgerechte Bewertung der Immobilie und die Erfahrung der Experten wieder ins Spiel kommt.
Bei Privat verkauften Immobilien ist es nicht so, dass die im Netz aufgerufenen zu hohen Preise tatsächlich gezahlt werden.

Die Angebote stehen lange im Netz

Hinzu kommt, dass die Vermarktungszeit sich bei überzogenen Preisvorstellungen enorm verlängert. (Als Premiumpartner der Webportale erhalten wir ebenfalls einen genauen Einblick in die Vermarktungsdauer). Der Grund ist, dass die besten und entschlossenen Käufer bereits mindesten ein halbes Jahr intensiv suchen. Sie haben einen Überblick über das Angebot. Zu teure Immobilien werden erst gar nicht angefragt. Das ergeben unsere täglichen Gespräche mit Interessenten nach deren Erfahrung bei der Suche.

Der Verkaufspreis sinkt unter das Marktniveau

Als weitere Konsequenz sinkt der Verkaufspreis. Faustregel: Wer seine Immobilie um 20 Prozent überteuert anbietet, erreicht nachher nur noch 85-90 Prozent des realen Marktwertes.

Als Verkaufsexperten setzten wir den „Preisstolz“ entgegen.

Mit Preisstolz in die Preisverhandlungen

Kennen Sie eine Maklerwebseite auf der betont wird, der Immobilienexperte könne “gut verhandeln”? Ich nicht. Im Normalfall läuft es so: ein möglicher Nachlass wird aufgeschlagen. Dann handelt der Käufer diesen Aufschlag herunter. Vielleicht sogar mehr. Das ist ein Griff in die Tasche des Eigentümers. Lapidare Begründung: „Mehr ging nicht!“

Das passiert bei uns nicht. Wir stehen zu dem Verkaufspreis, den wir nennen. Professionelle Preisverhandlungen von Mensch zu Mensch machen mir sehr viel Spaß. Insbesondere, weil ich den Ausgang bereits kenne.

Es gibt weitere Strategien zum Wunschpreis und vielleicht weit darüber hinaus zu gelangen. Einer ist das Bieterverfahren. Da wir für Treuhänder arbeiten, die den höchsten Preis am Markt erzielen müssen, sind wir hier sehr erfahren.

Das richtige Bieterverfahren findet den idealen Käufer

Ein Bieterverfahren ist weder eine Versteigerung, noch eine Auktion. Bei den üblichen Immobilienauktionen wird der Notarvertrag direkt am gleichen Tag geschlossen. Die Einstiegspreise liegen weit unter dem Marktwert, um das Interesse anzuheizen.

Bei oft 15 Prozent Auktionsgebühr, der Grunderwerbsteuer und den Notarkosten kann der Bieter direkt 20-25 Prozent auf den Preis addieren. Versteigerungen sind oft Zwangs- oder Teilungsversteigerungen vor Gericht. Die Versteigerung ist gesetzlich streng reguliert.

Die Versteigerung und die Auktion bestimmen den Käufer, indem dieser den höchsten Preis bietet. Andere Kriterien gibt es nicht.

Das Bieterverfahren findet den für die Immobilie individuell besten Käufer. Es gibt zwei Arten des Bieterverfahrens, die ich gerne vorstelle. Ein erfolgreiches Bieterverfahren hat mehrere Voraussetzungen.

  • mehrere geprüfte Kaufinteressenten
  • Transparenz über das Verfahren
  • Ausführliche, persönliche Erklärung zu den Kriterien der Auswahl

Ein Bieterverfahren kann auf zwei Wegen stattfinden. Die erste Variante ist, eine Frist für die verschiedenen Gebote vorzugeben. Jetzt können die Bieter ihr Höchstgebot abgeben. Vielleicht gibt es noch eine zweite Runde. Dann steht der Höchstbietende fest. Allerdings steigen in der Praxis viele in Frage kommende Käufer aus. Es ist Ihnen nicht transparent genug. Sie wissen nicht, ob „alles mit rechten Dingen zugeht“. Sie wissen ja nicht einmal sicher, ob das Konkurrenzangebot wirklich existierte. (Ich bin mir sicher, dass genau dieses Verfahren zum Ruf der Makler entscheidend beigetragen hat.)

Online-Bieterverfahren: akzeptiert, transparent und sicher

Die zweite Variante ist transparenter und oft erstaunlich erfolgreich. Wir haben auf unserer Webseite ein elektronisches Bieterverfahren. Nur bekannte Interessenten können mitbieten. Ein Bietbeginn und ein Ende wird in Abstimmung mit allen Beteiligten definiert.

Technisch ist eine Finesse eingebaut, die unser Bieterverfahren von eBay wesentlich unterscheidet. Auch nach Ablauf der Bietfrist sind Gebote möglich. Das gilt dann, wenn sie innerhalb von 2 Minuten nach dem letzten Gebot eingegeben werden.

Zwei Faktoren sind entscheidend. Der Käufer kann selbst sehen, dass die Gebote vorliegen. Damit hat er es in der eignen Hand, den aktuellen Preis zu überbieten oder zurückzustecken. Und im Jagdfieber nach der Immobilie ist der Weg zum Bestpreis offen. (Wen Sie genau hierzu Fragen haben, nehmen Sie gerne Kontakt auf.)

Als Verkäufer sind Sie beim Bieterverfahren nicht daran gebunden, automatisch den Höchstbietenden auszuwählen. Wir haben stets einen persönlichen Eindruck von den Bietern. Als Team finden wir gemeinsam den besten Partner für den Notartermin.

Auf dem Weg zum Notartermin

Den Notar sucht in der Regel de Verkäufer aus. Jeder Jurist hat seine persönliche Handschrift. Gemeinsam ist den Verträgen aber ein juristisches Kauderwelsch.

Mit Wissen, Können und Erfahrung finden wir die für Sie günstigen Klauseln. Zum Beispiel kann man mit dem Käufer vereinbaren, dass er bei Zahlungsverzug die Versicherung, Grundsteuer etc. zusätzlich trägt. Hier kommt mir das Steuerrecht Studium sicherlich zugute.

“Kann jetzt noch etwas passieren?”

Die Frage wird oft gestellt. Ja. Zumindest bis der Kaufpreis auf dem Konto gutgeschrieben ist. Allerdings gibt es Vereinbarungen im Kaufvertrag, die die Sicherheit deutlich erhöhen können.

Ist das Geschäft wie erwartet reibungslos verlaufen, bleibt die Übergabe der Immobilie. Salz, Brot, Sekt und Blumen gehören zum Einzug. Und das Übergabeprotokoll. Zwischen der Besichtigung und dem Einzug liegen bereits einige Wochen.

Ich habe zwar noch nicht erlebt, dass es im Nachhinein zu Differenzen kommt. Das liegt an der professionellen Abwicklung. Die beim Immobilienverkauf anhängigen Gerichtsverfahren sprechen aber eine andere Sprache. Wichtig wäre es für den Verkäufer, dass dann ein neutraler Zeuge sagen kann was tatsächlich besprochen wurde.