Scoprty ist als neue App für Immobilienbewertung aktuell in aller Munde. Wem nutzen diese 26 Millionen Daten und was steckt dahinter? Ein Praxistest.

Ich nutzte Scoperty schon, als die Gründer noch gar nicht wussten, dass es Scoperty einmal geben wird. Mein Scoperty gibt es seit mehr als 20 Jahren. Es heißt Capital Immobilienkompass. Keiner muss sich anmelden oder eine E-Mail-Adresse hinterlassen. Die Datenqualität der Lagebeurteilung und die Quadratmeter-Richtwerte sind erstklassig. Die angegebenen Quadratmeterpreise für Wohnungen und Häuser bedürfen selbstverständlich noch der sachverständigen Anpassung. Das ist bei jeder Datenquelle erforderlich.

Die ausgewiesenen Werte stammen von den auf Immobilienbewertungen spezialisierten Institut. Das sehr erfahrene iib Institut Dr. Hettenbach reichert die real erzielten Kaufpreise und Angebotspreise mit wirtschaftlichen und demografischen Faktoren für die Zukunft an. Der verwendete Algorithmus wird seit 25 Jahren dem realen Markt angepasst.

Was ist neu an Scoperty?

Wirklich neu bei Scoperty ist die Darstellung. Auf einer Karte sind Preise für rd. 36 Millionen Immobilien als Gesamtpreis oder Preisspanne angegeben. Möchte ein Immobilieneigentümer seine Immobilie verkaufen oder ist für Kaufangebote offen, so kann er seine Daten einreichen, Der Käufer registriert sich ebenfalls. Scoperty stellt den Kontakt her. (In der Praxis wird der Haken sein, dass ein Kaufinteressent einfach beim Hausverkäufer klingelt und Scoperty somit oft überflüssig ist.)

Weitere Einnahmequellen sieht das Unternehmen im Verkauf von so genannten „Leads“. Das sind die Adressen von Immobilieneigentümern, die Haus oder die Wohnung bewerten lassen oder verkaufen wollen. Marktüblich sind Preise zwischen 80 und 300 Euro pro Adresse der Immobilienverkäufer. Die Adresse wird oft mehrfach an Immobilienmakler verkauft.

In der Branche der Adressenverkäufer wird dieses Geschäftsmodell dem Rat suchenden Immobilieneigentümer gerne als „Maklervergleich“ untergejubelt. An dem Vergleich nehmen lediglich zahlende Immobilienmakler teil. Scoperty geht einen anderen Weg. Dem Vertragspartner wird eine Zusammenarbeit zu 30 Prozent der Provision angeboten.

Bieten die Scoperty Immobilienpreise einen Mehrwert?

„Wenn versprochen wird, dass Big Data mehr Preistransparenz bieten kann als bisher, stimmt mich das skeptisch“, sagt Steffen Sebastian im Magazin Stern. Er ist Wirtschaftswissenschaftler an der Universität Regensburg. Der Grund: „Immobilien sind heterogene Güter.“ Das heißt, Häuser und Wohnungen unterscheiden sich und sind nur begrenzt austauschbar. „Um valide Aussagen zu machen, brauchen Sie tiefe Informationen.“

Reihenhäuser sind zwar alle ähnlich, unterscheiden sich aber in Ausstattung und Zustand, so der Experte für Immobilienfinanzierung. „All das hat Einfluss auf den Wert der Immobilie. Der Preis von einem Haus zum nächsten wird sich je nach Zustand erheblich unterscheiden. Selbst die Frage, an wen eine Wohnung oder ein Haus vermietet ist, kann eine Rolle spielen.“

Woher stammen die Daten für die Scoperty Karte?

Die Datenquellen sind vielseitig – um so schwieriger ist es, diese zu einem „Marktpreis“ zusammen zu fassen. Basis bilden nach Angaben des Unternehmens Informationen der Katasterämter. Zum Beispiel die Adresse, geschätzte Wohn- und Grundstücksgröße, das Baujahr und der Objekttyp.

Alleine bei der Auswertung des Baujahres wird es für die Pauschalberechnung kniffelig. Der Algorithmus kann nicht wissen, in welchem Zustand sich das Gebäude befindet. Ist das 1957 erbaute Reihenhaus gerade erst kernsaniert worden? Wie steht es um das Dach, den Energieverbrauch, gibt es Feuchtigkeit und ist gerade ein neues Bad eingebaut worden?

Weitere Daten der Scoperty-App stammen von Marktforschungsinstituten, aus Angebotspreisen der Immobilienportale und dem Immobilienbewerter Sprengnetter. Sprengnetter kann ich sehr gut beurteilen, da wir diese Daten ebenfalls für unsere eigenen Gutachten und Markteinschätzungen mutzen.

Sprengnetter ist der führende Ausbilder von Sachverständigen für Immobilienbewertung. Zusätzlich liefert das Unternehmen seit Jahrzehnten Marktdaten für den professionellen Sachverständigen. Diese stammen unter anderem (anonymisiert) aus den Objektdaten, die bei einer Immobilienfinanzierung geprüft werden. Ausgewertet werden zudem die Grundstückmarktberichte der Gutachterausschüsse. Von diesen Ausschüssen stammen die Bodenrichtwertkarten. Diese beruhen aus den tatsächlich durchgeführten Immobilienverkäufen.

Scoperty im Praxistest

Als Immobilien für den Test der Bewertungsergebnisse  dienten von uns verkaufte Immobilien, die typisch für den jeweiligen Immobilienmarkt sind. Getestet habe ich Häuser und Wohnungen in Essen, Duisburg, am Niederrhein und Düsseldorf.

Die Schätzspanne eines Hauses am Niederrhein betrug 143.400,– Euro. In einer mittelgroßen Wohnanlage in Düsseldorf-Benrath differierten die Preise für eine 78 Quadratmeter große Eigentumswohnung um 190.000,– Euro. Eine rd. 65 Quadratmeter große Eigentumswohnung in Essen Werden, für Essen sicherlich eine typische Immobilienklasse, offenbarte eine Differenz von 139.000 Euro zwischen dem niedrigsten und höchsten Schätzpreis auf. Ein Reihenhaus in Duisburg Wedau wurde um bis zu 140.000,– Euro zu hoch angegeben.

Die Daten waren in dieser Stichprobe für Eigentümer und Käufer völlig unbrauchbar. Wenn Daten wie Baujahr, Größe des Hauses und des Grundstücks sowie viele andere Daten bekannt sind, lassen sich solche riesigen Spannen nicht sinnvoll erklären.

Deshalb kritisiert der Verband der Immobilieneigentümer Haus & Grund: Eigentümer mit Verkaufsabsicht sollten einen Experten zurate ziehen. Der Wert einer Immobilie sei von vielen Faktoren abhängig.

Fazit: Eine nette Idee, die aber eher für Verwirrung sorgt und kaum brauchbare Ergebnisse liefert. Kritisch sehe ich auch, dass sich Immobilieneigentümer extra abmelden müssen, damit das eigene Haus von der Karte gelöscht wird. Mehr zum Thema Immobilienbewertung erfahren Sie hier.