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Immobilienpreise in Düsseldorf und unsere Referenzen

Die Immobilienpreise in Düsseldorf sind eine Basis für kluge Entscheidungen von Eigentümern und Käufern. Die Preise für Häuser und Wohnungen in Düsseldorf sind stark gestiegen. Welche Immobilien haben am stärkstem von der Preisrallye profitiert? Wo stehen die Immobilienpreise in Düsseldorf aktuell? Besonders interessant ist die Analyse, wie es in Zukunft mit den Immobilienpreisen weitergehen wird. Wir schauen zudem in die Glaskugel und fragen uns, wann die Preisrallye zu Ende ist. Wie sich die Immobilienpreise in Düsseldorf entwickelt haben, wo Sie stehen und wie es weitergehen kann: Sie erfahren es hier.

Referenzen: Wir haben bereits einige Immobilien in Düsseldorf bewegt. Bummeln Sie durch die Stadtteile Düsseldorfs! Jede dieser ausgewählten Immobilien hat ihre ganz eigene Geschichte.

Immobilienpreise in Düsseldorf

Immobilien in Düsseldorf sind gefragt wie nie zuvor. Die gute Nachricht für Eigentümer ist: es wird so bleiben – und zwar unabhängig davon, ob Sie ein Haus, eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus besitzen. Was Kaufinteressenten tun sollten, finden diese am Ende desTextes.

Doch steigen die Preise so weiter wie bisher? Schauen wir in die Glaskugel. Die heißt in diesem Fall Grundstücksmarktbericht. In diesem werten professionelle und langjährige Immobiliengutachter die beurkundeten Kaufverträge aus. Das hat glücklicherweise nichts mit den (teilweisen) Mondpreisen auf den Portalen zu tun. Diese Angebotspreise in den Portalen haben sehr oft nichts mit dem Kaufpreis zu tun, der später tatsächlich beurkundet wurde.

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Die Gutachter haben für verschiedene Altersklassen der Gebäude Indexreihen erstellt. Sie unterscheiden Immobilien in Düsseldorf mit Baujahren vor 1945, die so genannten Nachkriegsbauten, und die Neubauten mit einem Alter von weniger als zehn Jahren. Bei der Auswertung zeigt sich, dass die Preisparty für Immobilien in Düsseldorf erst nach 2008 begann, dem Jahr mit der aus den USA herübergeschwappten Finanzkrise.

Faktencheck: Immobilienpreise in Düsseldorf

Der Index für Neubauimmobilien in Düsseldorf weist heute einen Stand von 242 aus. Der Index stand 2008 bei lediglich 103. Die Sprünge der einzelnen Jahre erinnern an die Aktienhausse des Neuen Marktes und der Telekom-Aktie. Sprünge von über 15 Prozent in einem Jahr waren durchaus möglich; weitere zweistellige Preissteigerungen waren ebenfalls keine Seltenheit. Die nächste Welle erfasste die Nachkriegsbauten.

Der Index kletterte in diesem Segment des Düsseldorfer Immobilienmarktes von 103 im Jahre 2008 auf 198 im Jahre 2018. Das ist ein deutlicher Abschlag im Vergleich mit den Neubauten. Ausschlaggebend dürfte hier der Investitionsbedarf sein, mit dem die Käufer die erworbenen Immobilien auf ein aktuelles und zukunftsfähiges Wohnniveau heben.

Die in Düsseldorf errichteten Vorkriegsbauten profitierten im Gleichklang mit der Bauklasse der Nachkriegsbauten. Der Index kletterte von 104 im Jahre 2008 auf vergleichbare 191 im Jahr 2018. Damit profitierten Immobilien mit älterer Bausubstanz genau so, wie die Häuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser jüngerer Baujahre.

Immobilienmarkt Düsseldorf: aktuelle Werte der Baufinanzierer

Über sehr aktuelle Zahlen verfügen die Baufinanzierer. Der bundesweit tätige Berater und Vermittler Dr. Klein veröffentlicht diese regelmäßig. Das Unternehmen wertet dabei seine Baufinanzierungsanträge aus. Aktueller kann die Preisentwicklung kaum abgebildet werden. Seit Jahresbeginn kletterten die Hauspreise in Düsseldorf um 2,1 Prozent im Vergleich und um 7,2 Prozent verglichen mit dem Frühjahr 2018.

Die Entwicklung im Segment der Eigentumswohnungen ist noch dynamischer. Wohnungen in Düsseldorf kosten 2,7 Prozent mehr als zu Jahresbeginn und fast 10 Prozent mehr als im Vorjahr. Die Preisspanne zwischen günstigster (1.007 Euro/Quadratmeter) und teuerster (8.409 Euro/Quadratmeter) Wohnung verschiebt sich zwar leicht nach unten – im Mittel zahlen die neuen Eigentümer aber deutlich mehr als noch vor einigen Monaten: Der Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen in Düsseldorf klettert von 2.791 auf 2.883 Euro pro Quadratmeter.

Für Häuser in Düsseldorf geben die Käufer und Bauherren im Mittel 2.579 Euro/Quadratmeter aus. Das entspricht einem Plus von 66 Euro für jeden Quadratmeter Wohnfläche.

Wie lange geht es weiter mit dem Immobilienboom?

Das kann man mit gesundem Menschenverstand und etwas zeitlichem Investment gut selbst erschließen. Natürlich nur dann, wenn keine unkalkulierbaren Ereignisse den Markt so massiv beeinflussen, wie in der Vergangenheit.

So wird die Finanzkrise, die diesen Boom bis heute befeuert, wohl kein Experte vorausgesehen haben. Nach den Anschlägen auf das World Trade Center in New York im Jahr 2001 verharrten die Immobilienpreise lange Zeit auf der Stelle. Trotz eigentlich passabler Konjunkturdaten.

Der Kauf von Immobilien ist immer und vor allem eine psychologische Angelegenheit. Eine Erschütterung des Immobilienmarktes wird deshalb – wenn überhaupt – durch kaum abzusehende Ereignisse ausgelöst.

Die fundamentalen Daten sprechen zumindest nicht für ein kurzfristiges Ende der Preisrallye bei Immobilien. Die Stadt bleibt für Menschen nachhaltig attraktiv. Düsseldorf wird in den kommenden 10 bis 20 Jahren nicht an Attraktivität nachlassen. Dafür spricht eine gesunde und auf vielen tragkräftigen Säulen ruhende Wirtschaft.

Darüber hinaus bleibt die Attraktivität der Stadt als Wohnstandort in fast allen Quartieren hoch. Die bisher nicht so hoch gehandelten Quartiere wie zum Beispiel die Stadtteile Eller, Garath, teilweise Oberbilk oder Reisholz werden mittel- und langfristig weiter an Attraktivität gewinnen.

Strahlkraft Düsseldorfs bleibt weiter hoch

Die Strahlkraft der Stadt trifft auf eine nicht ausreichende Neubautätigkeit. In den vergangenen Jahren wurden einige mittelgroße Bauvorhaben fertiggestellt. Das betrifft die Neubebauung des früheren Derendorfer Güterbahnhofs, den Umbau der ehemaligen Thyssen Trade Center oder die Mehrfamilienhäuser auf dem Gelände der ehemaligen Reitzenstein Kaserne – all dies sind bekannte Leuchtturmprojekte des Düsseldorfer Immobilienmarktes.

Durchschnittlich wurden in den vergangenen Jahren lediglich knapp 3.000 Anträge auf Genehmigung neuer Mietwohnungen gestellt. Zudem wird der Platz für weiteres Wachstum der Stadt langsam knapp. Die Grundlagen für ein nachhaltiges Wachstum sind nach wie vor gut.

Warum die Preise Grenzen haben

Anzahl der Bauanträge pro 100.000 Einwohner Düsseldorf. Quelle: iib Dr. Hettenbach

Anzahl der Bauanträge Düsseldorf pro 100.000 Einwohner. Quelle: iib Dr. Hettenbach.

Ein wesentlicher Grund für das Preiswachstum ist die lang anhaltende Knappheit an Grundstücken und Kaufimmobilien, seien es Häuser, Wohnungen oder Mehrfamilienhäuser in Düsseldorf.

Befeuert werden die Preise durch niedrige Zinsen und Förderungen, wie zum Beispiel das Baukindergeld. Auch zukünftige Förderungen von Klimaschutzmaßnahmen werden die energetische Sanierung älterer Immobilien finanziell erleichtern – und so letztendlich teilweise im Geldbeutel der verkaufenden Eigentümer landen.

Auf der anderen Seite stehen die für eine Finanzierung verfügbaren Realeinkommen. Diese wachsen bei weitem nicht so schnell wie die bisherige Preisentwicklung. Diese Schere zwischen steigenden Preisen und Finanzkraft der Käufer wird weiter auseinander gehen.

Bei weiter steigenden Preisen wird die Anzahl der in Frage kommenden Käufer zwangsläufig kleiner. Eine geringere Konkurrenz bedeutet, dass höhere Preise grundsätzlich schwerer durchsetzbar sind.

Es gelten weiterhin die folgenden Regeln: Qualität zuerst! Die in Lage, Ausstattung und Zustand zeitgemäße Immobilien werden weiterhin von überdurchschnittlichen Preissteigerungen profitieren.

Für Eigentumswohnungen in Düsseldorf gilt: die Käufer werden immer mehr auf Qualität achten. Grundsätzlich werden wie bisher ältere Immobilien, die nicht ausreichend modernisiert sind von der Preisentwicklung abgekoppelt. Deren Wert wird weiterhin steigen, aber keine zweistelligen Sprünge ausweisen.

Das gilt insbesondere für Wohnungen in den Stadtteilen, die aktuell als nicht so attraktiv angesehen werden. Frei stehende Häuser, Doppelhaushälften oder Reihenhäuser werden wegen des anhaltend knappen Angebots weiterhin überdurchschnittlich profitieren.

Qualität der Immobilie zählt!

In diesem Segment werden Immobilien in einem guten Zustand weiterhin überdurchschnittlich profitieren.

Die allermeisten Käufer haben wenig oder keine Kompetenz oder Erfahrung mit tief greifenden Umbauten. Sie scheuen deshalb das Risiko und die Arbeit, die mit Modernisierung und Umbau verbunden sind.

Was sollten Eigentümer tun?

In unseren Beratungen und der Begleitung von Verkäufen stellen wir immer wieder fest, dass es sich in fast allen Fällen lohnt, mit Bedacht und einem wertsteigernden Konzept vor einem Verkauf in die Immobilie zu investieren. Wer nicht selbst investieren möchte, ist gut beraten, dem Käufer ein Konzept und Preise an die Hand zu geben, was bei einer Modernisierung zu tun ist, was es kostet und wie es finanziert werden kann.

Letztendlich ist der Kern eines jeden Verkaufes das Vertrauen in Immobilie und Verkäufer. Solche Konzeptionen spielen mittlerweile bei jedem zweiten Verkauf eine wertsteigernde Rolle.

Alternativ zu einem Verkauf kann eine Vermietung in Frage kommen. Das hat den Vorteil einer monatlichen Einnahme und Sie profitieren weiterhin von einer absehbaren Preissteigerung. Dagegen steht das Risiko eines Mietausfalls und ein kleiner Aufwand mit Steuern und Verwaltung. Bei einer Vermietung bestehen bessere Möglichkeiten, wertsteigernde Investitionen steuerlich geltend zu machen. Der Nachteil kann darin bestehen, dass bei einem Verkauf gegebenenfalls Spekulationsgewinne entstehen, die der Einkommensteuer unterliegen können. Um eine fundierte Entscheidung zu treffen, ist der Wert der Immobilie das entscheidende Kriterium für smarte Entscheidungen.

Was sollten Käufer tun?

Preisentwicklung für Eigentumswohnungen in Düsseldorf. Rote Linie: Stadtteil Düsseltal, schwarze Linie Düsseldorf. Quelle: iib Dr. Hettenbach

Preise für Eigentumswohnungen in Düsseldorf. Quelle: iib Dr, Hettenbach.

So schnell als möglich kaufen und die eigenen Kriterien überprüfen. Das gilt zumindest dann, wenn Sie schon länger suchen und keine passende Immobilie gefunden haben. Der wesentliche Grund liegt darin, dass Sie der zukünftigen Preisentwicklung nur „hinterhersparen“ können.

Um eine reale Wertsteigerung zu erhalten, berücksichtigen Sie die Kaufnebenkosten beim Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung. Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklercourtage addieren sich zu etwa 12 Prozent des Kaufpreises.

Bei einer moderaten Preissteigerung von 3 Prozent pro Jahr entsprechen die Nebenkosten dem Wertzuwachs von vier Jahren. Es gibt für mich noch ein gewichtiges Argument für einen möglichst frühzeitigen Kauf: wer früher kauft, hat schneller getilgt!

Die Zeit spielt für die Käufer

Familie A sucht noch nach der passenden Immobilie und fragt sich, ob die Preise gerechtfertigt sind. Familie B hat zwischenzeitlich schon vier, fünf Jahre den Kredit getilgt. Obwohl die Immobile zum Zeitpunkt des Kaufes ebenfalls „zu teuer“ war.

Quellen: Download als pdf-Dokument
Grundstücksmarktbericht Düsseldorf 2019

Wohnmarktanalysen des iib-Institut Dr. Hettenbach

Marktberichte und Indizes in den Pressemitteilungen des Baufinanzierungsvermittlers Dr. Klein

Eine Auswahl der spannendsten Immobilien

40597 Düsseldorf-Benrath, Benrather Schloßallee. Solide vermietete Eigentumswohnung im Erbbaurecht. Große Wohnanlage nur ein paar Schritte vom Rhein entfernt. 83 qm Wohnfläche.

40599 Düsseldorf-Reisholz , Briedestraße. Selbstgenutztes Reihenmittelhaus, wegen Familienzuwachses verkauft, 164 qm Wohnfläche, 160 qm Grundstück.

40489 Düsseldorf-Lohausen, Am Gentenberg, Leuchtenberger Kirchweg. Eigengenutzte Eigentumswohnung in Tausch gegen altersgerechtes Wohnen. Die Kinder sorgten für den Tausch der gepflegten Wohnung gegen ein besseres Leben in ihrer Nähe. 85 qm Besseres-Leben-Fläche.

40219 Düsseldorf-Unterbilk (Hafen), Gladbacher Straße. Gut vermietete Maisonette-Eigentumswohnung im Erbbaurecht. 83 qm Wohnfläche.

40225 Düsseldorf-Oberbilk, Stoffeln. Moritz-Sommer-Straße. Einfach mal „Kasse machen“. Das Quatto Alarium bietet sich als Markenimmobilie hervorragend an: feines Singleapartment mit Garten. 56 Quadratmeter Wohlfläche.

40547 Düsseldorf-Niederkassel, Linnicher Straße. Toplage im Linksrheinischen. Luxus-Eigentumswohnung mit Garten. 280 qm Wohnfläche.

40627 Düsseldorf-Gerresheim, Gerresheimer Landstraße. Maisonettewohnung mit zwei großen Balkonen nebst Stellplatz. 85 qm Wohnfläche.

49217 Düsseldorf-Unterbilk, Kronprinzenstraße. Sehr zentral, ruhig und den Rheinturm immer fest im Blick!. Vermietete Eigentumswohnung in einem älteren Gebäude. Auf unserer Versteigerungsplattform konnten die Verkäufer zuschauen, wie der Verkaufspreis über alle Erwartungen anstieg. 90 qm Wohnfläche.

40474 Düsseldorf-Golzheim, Cecilienallee. DIE Adresse am Rheinufer. Gerade dann, wenn der Rhein tatsächlich zu sehen ist. Bezugsfreie Luxus-Maisonette im Dachgeschoss. 230 qm Wohnfläche.

Wenn Sie eine Immobilie im Raum Düsseldorf verkaufen wollen, rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns eine kurze Nachricht.

40472 Düsseldorf-Rath, Kanzlerstraße. Sofort bezugsfreie Eigentumswohnung mit Garten in mittelgroßer Wohnanlage. 82 qm Wohnfläche.

40219 Düsseldorf-Bilk, Konkordiastraße. Sehr beliebte, zentrale Lage. Das Telefon stand kaum mehr still. Vermietetes Apartment. 45 qm Wohnfläche.

40219 Düsseldorf-Unterbilk (Hafen) , Gladbacher Straße. Vermietetes Apartment aus Erbschaft. Der Architekt hat das Allerbeste aus der kleinen Fläche gezaubert. 46 qm Wohnfläche.

40489 Düsseldorf-Wittlaer, Friederika-Fliedner-Weg. Zwei sehr gut geschnittene, neuwertige Erdgeschoss-Wohnungen. Eine Wohnung vermietet, eine Wohnung bezugsfrei. Jeweils 88 qm Wohnfläche.

40635 Düsseldorf-Flingern. Wiebachweg. Klassische vermietete Eigentumswohnung in der Beletage. Spannende Innenarchitektur. 85 qm Wohnfläche.

40227 Düsseldorf-Oberbilk, Oberbilker Allee. Eigentümer möchte keine Steuererklärung mehr abgeben müssen und das Leben genießen. Vermietete Eigentums-Etagenwohnung. 70 qm Wohnfläche.

40595 Düsseldorf-Garath, Paul-Bonatz-Straße. Jetzt gefragte vermietete Eigentumswohnung in mittelgroßer Wohnanlage. Sichere Geldanlage, denn auf die Verwaltung kommt es an. 69 qm Wohnfläche.

40589 Düsseldorf-Holthausen, Heinrich-Hertz-Straße. Bereits lange vermietetes Apartment in mittelgroßer Wohnanlage. Wenn der Eigentümer lange nicht über die Miete spricht, erledigen wir das. 51 qm Wohnfläche.

40233 Düsseldorf-Unterbilk, Dianastraße. Klein, fein und immer gefragt. Vermietetes Apartment mit Balkon. 32 qm Wohnfläche.

40231 Düsseldorf-Lierenfeld, Richardstraße. Erbengemeinschaft tauscht bezugsfreie Eigentumswohnung gegen verteilbares Geld. Dank unserer Versteigerungsplattform klettert der Verkaufspreis von Minute zu Minute. 85 qm Wohnfläche.

40589 Düsseldorf-Reisholz, Reisholzer Werftstraße. Der Industriehafen wird ausgebaut – wir lotsen die Zukunft dort hin. Verpachtetes, kleines Gewerbe-Areal, Handwerkerhof, im Erbbaurecht. 1.700 qm Nutzfläche, 4.700 qm Grundstück.

40229 Düsseldorf-Vennhausen, Vennhauser Allee. Wenn das Haus für Mama zu groß wird und der nötige Umbau viel zu teuer: tausche Haus gegen Wohnung. Eigengenutztes Einfamilienhaus mit Garten. 142 qm Wohnfläche, 612 qm Grundstück.

404670 Düsseldorf-Mörsenbroich, Münsterstraße. Einfach gut. Solide verkauft für die Erbengemeinschaft. Wohn- und Geschäftshaus mit Ausbaureserven, 600 qm Wohnfläche, 200 qm Nutzfläche.

40591 Düsseldorf-Wersten, Kirchhofweg. Uni nah, ruhig und eine Spielweise für gute Handwerker. Für die Erben neue Ziele. Bezugsfreie ältere Doppelhaushälfte zum neu gestalten. 190 qm Wohnfläche, 550 qm Grundstück.