Die angestrebte Teilung der Maklerprovision gilt allerdings nicht für jede Immobilie und jeden Käufer. Die gute Nachricht für Sie als Verkäufer von Wohnung oder Einfamilienhaus ist: bei voller Leistung beträgt die Provision bei uns 1,9 Prozent (incl. ges. Umsatzsteuer). Das bedeutet, dass 98 Prozent des Kaufpreises in Ihre Tasche fließt.
Die neue Maklerprovision wirft viele Fragen auf. Wir beantworten diese für Verkäufer von Immobilien und für Verbraucher.
Neuregelung nur bei Wohnungen und Einfamilienhäusern
Der Gesetzgeber hat die Maklerprovision für den Kauf und Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher neu geregelt. Das Gesetz sieht unter diesen Voraussetzungen vor, dass die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer zur Hälfte geteilt wird. Mit der Neuregelung sollen Verbraucher beim Immobilienkauf bei den Kaufnebenkosten entlastet werden. Neben der Maklercourtage zählen die Notar- und Gerichtskosten (1,5-2%) sowie die Grunderwerbsteuer (6,5%) zu diesen Nebenkosten.
Wer ist Verbraucher?
Bisher galt für Nordrhein-Westfalen, dass sowohl der Verkäufer als auch der Käufer die Maklerkosten von je rd. 3,57% teilen. Allerdings gehört es zur Praxis, dass die Maklerprovision verhandelbar ist. Übersehen wird leicht, dass die Neuregelung keine „Generalklausel“ für die Maklerprovisionen ist. Es müssen verschiedene Voraussetzungen vorliegen. Generell betrifft die Neuregelung nur Verbraucher. Verbraucher ist jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können (§ 13 BGB).
Neue Maklerprovision gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser
Zudem betrifft die Neuregelung der Maklerprovision ausdrücklich nur Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser. Bei Grundstücken, Zwei- und Dreifamilienhäusern oder Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien gilt diese Neuregelung nicht. Die Neuregelung gilt auch dann nicht, wenn der Verkäufer die vereinbarte Maklerprovision vollständig übernimmt. Dafür kann es sehr gute wirtschaftliche Gründe geben.
Wenn der Käufer den Makler ausdrücklich mit der Suche nach einer Immobilie beauftragt, greifen die Neuregelungen der Maklerprovision ebenfalls nicht.
Neu: Textform bei Maklerverträgen
Als weitere Neuerung hat der Gesetzgeber für den Maklervertrag die Textform vorgeschrieben. Dafür ist eine E-Mail ausreichend. Im Gegensatz zur Schriftform bedarf die Textform keiner eigenhändigen Unterschrift. Die Textform ist in § 126b BGB definiert. Es muss sich um eine lesbare Erklärung handeln, die die Person des Erklärenden nennt. Dazu muss die Erklärung zur Maklerprovision auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben sein. Also reichen E-Mails aus.
Unverständliche Regelung führt zu Missverständnissen
Zu Missverständnissen wird der neue § 656d BGB führen. Beim ersten Lesen drängt sich der Eindruck auf, dass zum Beispiel der Käufer erst zahlen muss, wenn der Verkäufer auch gezahlt hat. Das ist falsch.
Der Paragraf regelt den Fall, indem nur eine Partei eine Maklerprovision vereinbart hat. Möchte zum Beispiel der Verkäufer die Maklerprovision im Notarvertrag auf den Verkäufer abwälzen, so geht das nur, wenn der Verkäufer die Provision zuvor gezahlt hat. Einen Erstattungsanspruch der abgewälzten Provision hat der Verkäufer in diesem Beispiel nur dann, wenn er die Maklerprovision zuvor nachweislich überwiesen hat.
Thomas Siedler ist Immobilienmakler in Düsseldorf und zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung