Ein Immobilienverkauf zieht Steuern nach sich – völlig unabhängig vom individuellen Grund des Verkaufs. Für den Verkauf einer Immobilie können mehrere Gründe sprechen. In einigen Fällen ist es das Alter oder eine Krankheit, die den Eigentümer des Hauses zum Verkauf seines Eigenheims zwingt. Trennen sich zwei Ehepartner, die gemeinsam eine Immobilie angeschafft haben, kann zu den Folgen der Scheidung auch zählen, eine Wohnung zu verkaufen. Zu den weiteren Gründen für den Verkauf einer Immobilie zählt der beruflich bedingte Umzug in eine andere Stadt oder die Möglichkeit, mit dem Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung seine eigene Liquidität zu steigern.

 Immobilienverkauf und Steuern fest im Blick.

Haus verkaufen – Steuern vermeiden. Ein kompetenter Immobilienmakler kennt sich aus und kann Sie auf Stolperfallen hinweisen. Die Details klären Sie dann mit dem Steuerberater.

Immobilienverkauf – Steuern im Auge behalten

Unabhängig davon, welcher Grund zum Verkauf einer Immobilie führt, müssen Sie die steuerlichen Belastungen im Auge haben, die der Hausverkauf mit sich bringt. Wer hier nicht sorgfältig agiert und gut informiert ist, dessen Erlöse beim Immobilienverkauf können deutlich geschmälert werden.
Das ist dann besonders gefährlich, wenn der Erlös aus dem Verkauf der Immobilie für die weitere Zukunftsplanung notwendig ist – zum Beispiel für die Anschaffung einer neuen Immobilie.

Übersicht der steuerlichen Belastung eines Hausverkaufs

Ihre steuerlichen Belastungen orientieren sich daran, ob Sie die Immobilie als Privatperson oder als Unternehmer verkaufen. Verkaufen Sie Ihre Immobilie als Privatperson, können die folgenden Steuerarten von Ihrem Finanzamt erhoben werden:

Immobilienverkauf Steuer – Spekulationssteuer Haus

Verkaufen Sie ein Haus oder eine Wohnung, die Sie zuvor vermietet hatten, kann die sogenannte Spekulationssteuer für den Verkauf der Immobilie fällig werden.
Erbschaftssteuer

Erbschaftssteuer oder Schenkungsteuer fallen bei dem Verkauf eines Hauses, das Sie geerbt oder durch Schenkung bekommen haben, nicht mehr an.
Immobilien verkaufen Steuer als Unternehmer

Haben Sie aus gewerblichen Gründen eine Immobilie erworben und diese in ein Betriebsvermögen überführt, müssen Sie die folgenden steuerpflichtigen Aspekte bedenken:
Steuerpflichtiger Unternehmensgewinn

Ist die Immobilie Teil eines Betriebsvermögens, gilt der Erlös aus dem Verkauf als Betriebseinnahme, die Ihren steuerpflichtigen Unternehmensgewinn erhöht.
Umsatzsteuer beim Immobilienverkauf

Der Verkauf einer Immobilie ist grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Es gibt allerdings einige Gestaltungsmöglichkeiten beim Immobilienverkauf als Unternehmer. Da der Verkauf einer Immobilie ein der Umsatzsteuer unterliegender Vorgang ist, können Sie dem Käufer 19 % Umsatzsteuer in Rechnung stellen und diese an das Finanzamt abführen.

Ob diese Option für sie sinnvoll ist, sollten Sie in jedem Fall mit einem Steuerberater besprechen. Für jeden individuellen Fall gibt es eine optimale Lösung.

Zudem fällt die Umsatzsteuer an, wenn Sie einen Makler mit dem Verkauf beauftragen und den Immobilienkaufvertrag notariell bestätigen lassen. Gegebenenfalls können Sie diese anfallende Umsatzsteuer beim Immobilienverkauf als Vorsteuer beim Finanzamt geltend machen. Aber auch hier gilt es, jeden Einzelfall zu prüfen.

Gehört zu dem Betrieb Ihres Unternehmens nur eine einzelne Immobilie, führt der Verkauf dieser Immobilie aus steuerlicher Sicht zu einer Geschäftsveräußerung im Ganzen. Diese ist gemäß § 1 Absatz 1a Umsatzsteuergesetz (UStG) nicht umsatzsteuerpflichtig.Immobilien verkaufen Steuer – Gewerbesteuer

Verkaufen Sie mehrere Immobilien innerhalb eines bestimmten Zeitraums, unterliegen die Erträge aus den Verkäufen der Gewerbesteuer. Der Gesetzgeber behandelt diese Art des Immobilienverkaufs als gewerblichen Grundstückshandel. Das gilt sogar dann, wenn die einzelnen Immobilien nichts mit einem Betrieb zu tun hatten und sich der Verkauf der Immobilie im Privatvermögen abspielt

Steuern beim Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie

Erwerben Sie ein Haus oder eine Wohnung, die Sie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken nutzen, fällt beim Verkauf der Immobilie keine Einkommensteuer an. Von einer Steuerpflicht sind Sie gemäß § 23 EStG (Einkommensteuergesetz) auch nicht betroffen, wenn Sie das Haus mindestens zwei Jahre vor dem Verkauf und im Jahr des Eigentumsübergangs selbst genutzt hatten.

Dies bedeutet, dass eine Vermietung in den ersten Jahren die Steuerfreiheit beim Verkauf nicht ausschließt.

Auch in der Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer) stellt der Gesetzgeber den Verkauf einer zu eigenen Wohnzwecken genutzten Immobilie komplett steuerfrei, weil Sie nicht als Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuerrechts handeln.

Immobilienverkauf –Steuern beim Verkauf einer vermieteten Wohnung

Der Verkauf einer Immobilie, die Sie vermieten, löst nicht zwingend eine Spekulationssteuer Haus aus. Haben Sie die Immobilie für länger als zehn Jahre in Ihrem privaten Eigentum – das Haus oder die Wohnung zählt nicht zu einem Betriebsvermögen – brauchen Sie den Veräußerungsgewinn nicht gegenüber Ihrem Finanzamt zu erklären.

Liegt zwischen der Anschaffung der vermieteten Immobilie und deren Verkauf ein Zeitraum von unter zehn Jahren spricht der Gesetzgeber von einem privaten Veräußerungsgeschäft und erhebt die sogenannte Spekulationssteuer Immobilien. Geben Sie den Veräußerungsgewinn in Ihrer Steuererklärung an, wird die Spekulationssteuer Haus mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert.
Der Veräußerungsgewinn ermittelt sich, wenn Sie den Veräußerungserlös um die Anschaffungskosten und die bei der Veräußerung anfallenden Kosten (z. B. für die Beauftragung eines Maklers) abziehen.

Beispiel

Sie haben im Jahr 2015 eine Immobilie angeschafft, die Sie dauerhaft vermietet hatten. Die Anschaffungskosten betrugen damals 100.000 Euro. Im Jahr 2021 entschließen Sie sich zum Verkauf des Vermietungsobjekts. Sie einigen sich mit dem Verkäufer auf einen Kaufpreis von 160.000 Euro, weil das Haus durch aufwendige Sanierungsarbeiten im Wert gestiegen ist. Für den Verkauf haben sie einen Immobilienmakler beauftragt. Dieser stellt Ihnen 2.500 Euro in Rechnung.

Der Veräußerungsgewinn für die Immobilie ermittelt sich wie folgt:

Veräußerungsgewinn = 160.000 Euro – 100.000 Euro – 2.500 Euro

Veräußerungsgewinn = 57.500 Euro

Den Veräußerungsgewinn deklarieren Sie in der Anlage SO Ihrer privaten Einkommensteuererklärung. Der Veräußerungsgewinn aus dem privaten Veräußerungsgeschäft erhöht die Summe Ihrer anderen Einkünfte, die Sie z. B. mit einer gewerblichen Tätigkeit oder als Freiberufler erwirtschaftet haben.

Den Gewinn aus der Veräußerung der Immobilie besteuert das Finanzamt mit Ihrem persönlichen Steuersatz. Ihr persönlicher Steuersatz ist eine prozentuale Größe, die den Durchschnittssteuersatz für Ihr gesamtes Einkommen angibt. Ihr Finanzamt teilt Ihnen auf Ihrem Einkommensteuerbescheid mit, wie hoch Ihr persönlicher Steuersatz ist.

Von einer Erhebung der Spekulationssteuer Haus sind Sie in den beiden folgenden Fällen nicht betroffen:

  • Sie verkaufen die Immobilie erst, nachdem die Zehn-Jahresfrist abgelaufen ist.
  • Als Veräußerungsgewinn ergibt sich eine Summe, die weniger als 600 Euro beträgt (§ 23 Absatz 3 Satz 5 EStG).

Immobilienverkauf Steuer beim Verkauf eines unbebauten Grundstücks

Erzielen Sie mit dem Verkauf eines unbebauten Grundstücks einen Veräußerungsgewinn müssen Sie ebenfalls die Spekulationsfrist beachten und gegebenenfalls die Spekulationssteuer Immobilien. Beträgt der Veräußerungsgewinn nicht weniger als 600 Euro und liegen zwischen dem Verkauf und der Anschaffung des unbebauten Grundstücks weniger als zehn Jahre, müssen Sie den Veräußerungsgewinn versteuern.

Für das Finanzamt spielt es in diesem Fall keine Rolle, ob Sie ursprünglich vorhatten, die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken zu nutzen.

Betriebliche Immobilienverkauf – Steuer – Belastung bei einer betrieblich genutzten Immobilie

Nutzen Sie ein Haus, eine Wohnung oder eine Lagerhalle aus betrieblichen Gründen, scheidet die Immobilie mit dem Verkauf aus dem Betriebsvermögen aus. Der Gesetzgeber bestimmt, dass Sie den Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie als Betriebseinnahme Ihrem steuerpflichtigen Unternehmensgewinn hinzurechnen. Dies bedeutet, dass sich die steuerliche Belastung Ihres Unternehmens erhöht.
Wann rechnet eine Immobilie zum steuerlichen Betriebsvermögen?

Eine Immobilie rechnet dann zu Ihrem betrieblichen Vermögen, wenn Sie das Haus oder die Lagerhalle in der Bilanz ausweisen und durch jährliche Abschreibungen den steuerpflichtigen Gewinn Ihres Unternehmens mindern.

Der Gesetzgeber unterscheidet die folgenden Fälle:

  • Notwendiges Privatvermögen
    Gewillkürtes Betriebsvermögen
    Notwendiges Betriebsvermögen
    Notwendiges Privatvermögen

Sind Sie Eigentümer einer Immobilie und führen Sie gleichzeitig ein Unternehmen, gehört eine Immobilie, die sie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken nutzen, zum notwendigen Privatvermögen. In diesem Fall gelten für den Verkauf des Hauses dieselben Regelungen, die für Sie in Betracht kommen, wenn Sie das Haus als Privatperson verkaufen.

Gewillkürtes Betriebsvermögen

Nutzen Sie selbst die Immobilie weder eigenbetrieblich noch zu eigenen Wohnzwecken, können Sie die Immobilie Ihrem Betriebsvermögen zuordnen, wenn Sie diese z. B. an einen anderen Gewerbetreibenden vermieteten. Der Gesetzgeber spricht hier von gewillkürtem Betriebsvermögen. Dies ist für sie mit der Folge verbunden, dass Sie den Gewinn aus der Veräußerung der Immobilie Ihrem steuerlichen Unternehmensgewinn zuordnen müssen.

Notwendiges Betriebsvermögen

Nutzen Sie als Eigentümer einer Immobilie diese, um dort z. B. die Verwaltung Ihres Unternehmens unterzubringen, können Sie hinsichtlich der Zuordnung (Privatvermögen oder Betriebsvermögen) kein Wahlrecht geltend machen. Die Immobilie gehört zwingend zu Ihrem Betriebsvermögen. Ein Veräußerungserlös erhöht auch in diesem Fall Ihren steuerlichen Unternehmensgewinn.
Der Veräußerungserlös rechnet zu Ihrem steuerlichen Unternehmensgewinn in der Einkommensteuer

Beim Verkauf einer betrieblich genutzten Immobilie erfolgt bilanzrechtlich die Ausbuchung aus dem Betriebsvermögen. Der Veräußerungserlös fließt in den laufenden Gewinn Ihrer Geschäftstätigkeit ein. Die bedeutet, dass Sie auch den Gewinn aus dem Immobilienverkauf der Einkommensteuer unterwerfen müssen. Der steuerpflichtige Veräußerungserlös ermittelt sich wie folgt:

Veräußerungserlös = Veräußerungspreis – Veräußerungskosten – Buchwert der Immobilie

Der Veräußerungspreis ist der Kaufpreis, auf den Sie sich mit dem Verkäufer geeinigt haben. Als Veräußerungskosten kommen alle Aufwendungen in Betracht, die Ihnen im Zusammenhang mit dem Veräußerungsvorgang entstanden sind. Hierzu zählen z.B. die Notarkosten oder die Kosten für den Immobilienmakler, den Sie mit der Veräußerung des Objekts beauftragt haben.

Der Buchwert der Immobilie ermittelt sich aus den Anschaffungskosten abzüglich der bereits vorgenommenen Abschreibungen. Der Buchwert entspricht dem Wert, den Sie aktuell in Ihrer Bilanz ausweisen. Handelt es sich bei dem Verkaufsobjekt um ein unbebautes Grundstück ist dessen Buchwert mit den Anschaffungskosten identisch, weil ein unbebautes Grundstück sich aus steuerlicher Sicht nicht abnutzt und deshalb nicht abgeschrieben wird.

Der Verkauf einer Immobilie ist kein umsatzsteuerpflichtiger Vorgang. Allerdings hat der Unternehmer die Möglichkeit, diesen Verkauf mit einer Option umsatzsteuerpflichtig zu machen. Der Gesetzgeber sieht dann auch in dem Verkauf einer betrieblich genutzten Immobilie einen umsatzsteuerlichen Vorgang. Dies bedeutet, dass der Nettoverkaufspreis um die gesetzlich geltende Umsatzsteuer von derzeit 19 % erhöht werden muss. Die Umsatzsteuer wird auch bei dem Verkauf einer betrieblich genutzten Immobilie auf die Rechnungen des Maklers und des Notars erhoben.

Hausverkauf Steuer – Ausnahme: Geschäftsveräußerung im Ganzen

Eine Ausnahme von der Umsatzsteuerpflicht bei Immobilien besteht laut höchstrichterlicher Rechtsprechung durch den Bundesfinanzhof (BFH), wenn die Voraussetzungen einer sogenannten Geschäftsveräußerung im Ganzen erfüllt sind. Laut Ansicht der Richter am BFH kommt es für die Geschäftsveräußerung im Ganzen darauf an, dass der Erwerber den Betrieb nach der Veräußerung des Grundstücks oder der Immobilie fortführen kann.

Beispiel

Der Unternehmer A hält seit Jahren ein vermietetes Mehrfamilienhaus in seinem Besitz. Im Jahr 2021 entschließt er sich dazu das Gebäude zu verkaufen. Der Käufer erhält die Möglichkeit, die Vermietungstätigkeit des Voreigentümers fortzuführen.

Steuerlich handelt es sich um eine Geschäftsveräußerung im Ganzen. Der Käufer kann die Vermietungstätigkeit des Voreigentümers fortführen. Damit ist der Erwerbsvorgang Umsatz steuerfrei.

Immobilie verkaufen – Steuer: Gewerblicher Grundstückshandel

Eine besondere Form der betrieblichen Tätigkeit im Zusammenhang betrifft den gewerblichen Grundstückshandel. Diese grenzt sich von einer privaten Vermögensverwaltung ab. Dies bedeutet auch, dass es für das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels unerheblich ist, ob Sie als Privatperson oder Unternehmer handeln. Ebenso ist es für die Steuerpflicht nicht entscheidend, ob Sie unbebaute Grundstücke oder Immobilien verkaufen.

Für den Gesetzgeber sind die Voraussetzungen eines gewerblichen Grundstückshandels erfüllt, wenn Sie innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren mehrere Immobilienobjekte verkaufen. Eine maßgebliche Rolle spielt die sogenannte Drei-Objekte-Grenze. Die Besteuerung macht der Gesetzgeber nicht von der Nutzungsart der Immobilie durch den Käufer abhängig.

Verkauft jemand innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren ein unbebautes Grundstück, eine gewerbliche Immobilie und ein Haus, das der Käufer ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken nutzen möchte, hat er die Voraussetzungen für das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels erfüllt. Für den Verkäufer bedeutet dies, dass er den Veräußerungserlös auch der Gewerbesteuer unterwerfen muss.

Wurden die Voraussetzungen für das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels von einer Privatperson oder einer Personengesellschaft (z. B. OHG oder KG) erfüllt, kann der Verkäufer von dem Gewerbesteuerfreibetrag profitieren. Dieser beträgt derzeit 24.500 Euro. Dies bedeutet, dass das Finanzamt keine Gewerbesteuer erhebt, wenn die Summe aller gewerblichen Einkünfte den Betrag von 24.500 Euro nicht übersteigt.

Tritt der ein gewerblicher Grundstückshändler als GmbH auf, wird der Gewerbeertrag nicht um den Gewerbesteuerfreibetrag gekürzt. Hier wird der gesamte Gewerbeertrag besteuert.

Hausverkauf Steuer beim Verkauf einer geerbten oder durch Schenkung erworbenen Immobilie

Bei einem Erbfall oder einer Schenkung ergeben sich aus steuerlicher Sicht keine Unterschiede, da beide Fälle im Erbschaft- und Schenkungssteuergesetz geregelt sind.

Die steuerliche Behandlung einer geerbten oder geschenkten Immobilie wird davon abhängig gemacht, ob Sie die Immobilie als Privatperson erhalten haben oder diese nach dem Eigentumsübergang in ein Betriebsvermögen einlegen.

Zu erwähnen ist in diesem Zusammenhang, die Vererbung einer Immobilie an eine Erbengemeinschaft. Diese muss sich im Rahmen einer Erbauseinandersetzung darüber einig werden, ob sie die Immobilie gemeinsam verwaltet und z. B. vermietet oder veräußert.
Steuerliche Behandlung von Verlusten

Liegt der Veräußerungspreis für eine Immobilie unter den Anschaffungskosten, ergibt sich ein Verlust. Hierbei sind die beiden folgenden Fälle voneinander abzugrenzen:

Gehört die Immobilie zu einem Privatvermögen, haben Sie mit dem Verkauf ein privates Veräußerungsgeschäft getätigt. Diesen Verlust dürfen Sie nicht mit Verlusten aus anderen Einkunftsarten (z.B. Einkünfte aus nichtselbstständiger Tätigkeit oder Einkünfte aus der Vermietung einer Immobilie) verrechnen. Der Verlust aus dem Verkauf einer Immobilie kann nur mit dem Verkauf eines anderen privaten Veräußerungsgeschäfts (z.B. der Verkauf von Aktien oder der Verkauf einer anderen Immobilie) verrechnet werden. Haben Sie in dem betreffenden Kalenderjahr kein anderes privates Veräußerungsgeschäft getätigt, können Sie den Verlust in die folgenden Jahre vorzutragen (Verlustvortrag).

Hausverkauf Steuer – Fallstricke beim Verkauf einer Immobilie

Bei dem Verkauf einer Immobilie können sich die beiden folgenden Fallstricke ergeben:
Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses mit häuslichem Arbeitszimmer

Für die Finanzverwaltung ist eine gänzlich private Nutzung Ihrer Immobilie ausgeschlossen, wenn Sie z.B. ein steuerlich häuslich anerkanntes Arbeitszimmer für Ihre Homeoffice-Tätigkeit nutzen. Für Sie bedeutet dies, dass Sie bei dem Verkauf des Hauses die Spekulationsfrist Immobilien im Blick haben müssen. Verkaufen Sie das Haus innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren, müssen Sie den Veräußerungsgewinn mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuern.

Verkauf der Immobilie nach einer Betriebsaufspaltung

Eine Betriebsaufspaltung liegt vor, wenn Sie an Ihre GmbH eine Immobilie vermieten, die Sie im Privatvermögen halten. . Mit der Vermietung wird die Immobilie in ein Sonderbetriebsvermögen überführt. Der Gesetzgeber spricht hier von einer personellen und einer sachlichen Verflechtung, die zwischen der Immobilie auf der einen Seite und dem Gewerbebetrieb auf der anderen Seite besteht.

Dabei stellt die Immobilie die Besitzgesellschaft dar, während Ihr Gewerbebetrieb die Betriebsgesellschaft ist. Für sie – der sowohl an der Besitzgesellschaft als auch an der Betriebsgesellschaft beteiligt ist – bedeutet dies, dass die Mieteinnahmen auch im Rahmen der Gewerbesteuererklärung zu deklarieren sind.

Verkaufen Sie die Immobilie, wird die Betriebsaufspaltung beendet. Die Besitzgesellschaft erklärt hiermit die Betriebsaufgabe. Der bei dem Verkauf erzielte Gewinn gehört auch hier zu den betrieblichen Einnahmen, die Ihren steuerpflichtigen Unternehmensgewinn erhöhen.

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Dieser Artikel ging lediglich der Orientierung und der Einführung in das Thema. Erstellt keine rechts– und Steuerberatung dar. Lassen Sie sich bei einem konkreten Bedarf von einem Angehörigen der rechts– und steuerberatenden Berufe beraten.