Ein Haus kaufen, eine Wohnung kaufen oder eine völlig andere Immobilie erwerben in Düsseldorf, Umgebung oder NRW
Ein Haus kaufen
Das erste eigene Haus kaufen ist aktuell kein Sprint, sondern eher ein Triathlon. Die passende Immobilie finden, sich gegen die Mitbewerber durchsetzen und eine schnelle Finanzierungszusage erhalten – dafür müssen Sie exzellent vorbereitet sein und schnell einen sicheren Entschluss fassen.
Ein Haus kaufen bedeutet vom Ende her zu denken
Damit sich Ihr Entschluss genau dieses Haus zu kaufen langfristig gut anfühlt, ist eine exzellente Vorbereitung erforderlich. Sehr bewährt ist es, wenn Sie die Sache vom Ende her denken: was benötigt die Bank, um eine schnelle Entscheidung zu treffen. Gerade wenn zum Kaufpreis noch ein Kredit für die Sanierung oder Modernisierung der Immobilie hinzukommt, wachsen die Hürden. Die Bank möchte eine fachmännisch erstellte Aufstellung der Kosten. Hier ist ein Architekt oder Bauingenieur gefragt, denn die Zeit für Kostenvoranschläge ist oft viel zu knapp.
Ein Haus kaufen erfordert, staubige Akten zu wälzen
Bei der Prüfung der Immobilie sollten Sie in jedem Fall die Bauakte einsehen. So manches ausgebaute Dachgeschoss hat sich schon als Schwarz-Ausbau entpuppt. Sie sollten auch genau wissen, ob noch Anliegerbeiträge zu erwarten sind, welche Baulasten für das Grundstück eingetragen wurden und was im Altlastenkataster verzeichnet ist.
Ein guter Immobilienmakler oder Sachverständiger nimmt Ihnen als Käufer übrigens diese ganzen Wege ab. Dazu gehört, dass er oder sie Ihnen diese Fülle an Informationen sachkundig und verständlich erklären kann.
Reihenhaus oder Reiheneigentum zu verkaufen?
Bei den beliebten Reihenhäusern, die zum Kauf angeboten werden, ist es ein Unterschied, ob es sich um Einzelimmobilien handelt oder sie in Form des Wohneigentums errichtet worden sind. Bei Bauträgern im Ruhrgebiet war die Eigentümergemeinschaft lange Jahre sehr beliebt, weil damals die Brandschutzauflagen niedriger ausfielen.
Ein Haus kaufen setzt Aufräumarbeiten im Grundbuch voraus
Ein besonderes Augenmerk sollten Sie auf die Rechte halten, die im Grundbuch des zu kaufenden Hauses eingetragen sind. Abbezahlte Grundschulden, Wohnrechte bereits verstorbener Angehöriger und noch offene Hypotheken müssen gelöscht werden. Kommt man allerdings mit Notaren ins Plaudern, erfährt man die wildesten Geschichten. So mancher Privatverkäufer nimmt diese Dinge offenbar nicht so ernst – oder weiß sie schlichtweg nicht. Die Folge: wenn der Grundschuldbrief nicht vorgelegt wird, verzögert sich die Abwicklung des Kaufvertrages um mindestens ein halbes Jahr.
Ein Haus kaufen bedeutet, dass Sie diese Unterlagen unbedingt prüfen müssen
Nicht nur als Gebäude ist Ihr neues Haus dreidimensional. Es hat auch eine rechtliche, wirtschaftliche und finanzielle Dimension. Deshalb sollten Sie bei einem Hauskauf über diese Aspekte sehr genau informieren.
- Grundbuch, Katasterplan, Löschungsunterlagen,
- Baugenehmigung und -Abnahme, Baubeschreibung, Flächenaufstellung,
- Baulasten, Altlasten, Freiheit bei Kommunalabgaben,
- Wohnrecht, Erbbaurecht, Denkmalschutz,
- Energieausweis, Abnahme der Heizung,
- je nach Einzelfall kommen weitere Unterlagen hinzu.
Und wenn Sie heute noch nicht wissen, warum Ihre Bank ein Haus mit einem Bergschadenverzicht partout nicht finanzieren will – wir verraten es Ihnen gerne und wie Sie diesen Grundbucheintrag gelöscht bekommen gleich mit.
Die Unterlagen, die sie für einen Hauskauf benötigen, haben wir für Sie in dieser bequemen Checkliste zusammengefasst: Sie können diese Checkliste für den Hauskauf hier als PDF-Datei herunterladen.
Wir stellen die richtigen Fragen, kümmern uns um die Unterlagen und sorgen deshalb dafür, dass beim Kauf eines Hauses Sicherheit an aller erster Stelle steht.
P.S.: Wussten Sie, dass nach einer Auswertung des Internetportals Immowelt Privatverkäufer in den Ballungszentren um etwa 15 % höhere Angebotspreise verlangen als versierte Immobilienmakler?
Eine Wohnung kaufen
Eine Wohnung kaufen bedeutet zunächst einmal viel Papier hin und her zu wälzen. Sie benötigen
- den Grundbuchauszug,
- Die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung,
- Versammlungsprotokolle, die Beschlusssammlung, Wirtschaftspläne und Abrechnungen.
Im Grunde genommen ist es ähnlich wie bei einem Kauf eines Kraftfahrzeuges: der Grundbuchauszug ist der Kfz-Brief, die Teilungserklärung ist der Kfz-Schein und die Wirtschaftspläne und Abrechnungen sind die Tank– und Reparaturquittungen.
Ein zentrales Thema ist dabei die Teilungserklärung. Gemeinsam mit dem Grundbuch wird hier bestimmt, was zur Immobilie gehört und was der Allgemeinheit gehört. So ist es beispielsweise ein Unterschied, ob ein Stellplatz als eigenes Grundbuch angelegt ist oder der Wohnung lediglich als Sondernutzung zugeordnet wurde. In der Gemeinschaftsordnung regeln die Miteigentümer das Verhältnis untereinander. Beispielsweise können hier Einzelfragen der Abrechnung oder auch Details wie die Höhe von Zäunen oder Hecken geregelt sein.
Für den Werterhalt und die Wertsteigerung der Eigentumswohnung ist eine gute Verwaltung wichtig. Wer hier als Eigentümergemeinschaft den „billigen Jakob“ wählt, hat langfristig oft das Nachsehen. Ein kritischer Blick gilt also den Wirtschaftsplänen der vergangenen Jahre. Hier ist nicht nur der Abrechnungsmodus zu erkennen, sondern auch, inwieweit Reparaturen an der Immobilie notwendig waren.
Aus der Beschlusssammlung können Sie erkennen, welche grundlegenden Modernisierungen bereits vorgenommen wurden. Für Sie als Käufer einer Wohnung ist es auch wichtig, ob alle Miteigentümer die Hausgelder pünktlich bezahlen.
Ein kleiner Spartipp: wenn Sie die Instandhaltungsrücklage im Notarvertrag ausweisen, so sparen Sie auf diese Summe die Grunderwerbsteuer – in Nordrhein-Westfalen sind dies aktuell 6,5 Prozent.
Ein Grundstück kaufen
Wer ein Baugrundstück sucht, für den ist es die entscheidende Frage, ob der Grund und Boden für den geplanten Zweck genutzt werden kann. Das hängt von zwei Faktoren ab:
- den physikalischen Eigenschaften des Grundstücks sowie
- den rechtlichen Gegebenheiten.
Gerade bei Grundstücken gilt, dass selbst nebeneinanderliegende Flächen grundsätzlich verschiedene Eigenschaften haben können. Zusätzlich hängt die Eignung immer von den Planungen des späteren Bauherren ab.
Für eine weitgehend vollständige Beurteilung benötigen Sie unter anderem
- Bodengutachten mit Gründungsempfehlung,
- Überprüfung des Bebauungsplanes inklusive Analyse des Baurechts,
- Klärung der grundstücksspezifischen Kosten.
Die allerwichtigste Frage bleibt: Lässt der Bebauungsplan Ihre persönlichen Wünsche und Träume zu? Wobei die verschiedenen Vorschriften für den Laien nahezu undurchdringlich sind.
Der Bebauungsplan klärt die Frage, welche Gebäude dort in welcher Ausführung errichtet werden können. Die Gemeinde strukturiert die Stadt durch diese langfristige Planung. So kann festgelegt werden, dass in einem Gebiet nur zweigeschossige, freistehende Häuser mit Satteldach gebaut werden können – auf einer anderen Baufläche können Reihenhäuser errichtet werden.
Parallel zu den Bauvorschriften gibt es oft Eintragungen von Baulasten, die für die Ausgestaltung der Bebauung wesentlich sind. Gegebenenfalls müssen auch Belange des Natur- und Gewässerschutzes mit bedacht werden.
Viele Gemeinden in NRW bieten für Bauherren mittlerweile einen sehr guten Service an. Sie lotsen die Investoren durch das Paragraphendickicht. Mit einer kostenpflichtigen Bauvoranfrage kann der Interessent klären, ob seine Traumimmobilie auf dem jeweiligen Baugrundstück verwirklicht werden kann.
Wir helfen Ihnen gerne mit kompetenten Ansprechpartnern aus unserem Netzwerk weiter.
Eine Kapitalanlage kaufen
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen will, entscheidet sich für einen langfristigen Kapitalaufbau. Dabei ist der Faktor Zeit entscheidend. Je länger die Immobilie im eigenen Besitz bleibt, desto eher wirken die Hebel aus Mietzahlung, Finanzierung, Steuervorteil und Inflationsausgleich.
Wer eine Immobilie aus steuerlichen Gründen kaufen möchte, sollte sich insbesondere mit Denkmalschutz-Immobilien beschäftigen. Der Gesetzgeber gewährt außerordentlich hohe Abschreibungen – und zwar selbst dann, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnen. Eine Übersicht zeigt diese Tabelle.
Allerdings ist die richtige Auswahl der Immobilie in Fällen des Denkmalschutzes besonders wichtig. Bei einem Wiederverkauf kann der Erwerber diese hohen Abschreibungen nicht mehr geltend machen.
Eine Immobilie tauschen
Kennen Sie das? Sie möchten gerne aus der großen Immobilie ausziehen – ein neues Zuhause zu finden ist aber nicht einfach. Das gilt insbesondere für eine Seniorenwohnung. Aber auch barrierefreie Wohnungen sind nicht in ausreichender Zahl verfügbar. Die junge Familie hingegen benötigt dringend mehr Wohnraum. Die bequeme Eigentumswohnung in der Stadt ist zu klein geworden. Warum tauschen Sie nicht einfach!
Was spricht dafür?
Wir bringen Menschen zusammen, bei denen ein Immobilientausch sinnvoll ist. Wie das geht und wie Sie profitieren können, besprechen wir gerne mit Ihnen. Rufen Sie einfach an oder vereinbaren Sie einen Rückruf.
Eine Immobilie in der Zwangsversteigerung, einem Nachlass- oder Insolvenzverfahren erwerben
Wir sind erfahrene Experten für den Verkauf von Immobilien aus Zwangsversteigerungen, Insolvenzverfahren und Nachlässen. Was ähnlich klingt, ist in der Praxis sehr unterschiedlich. Jedes dieser Verfahren hat sehr unterschiedliche Beteiligte mit möglicherweise sehr unterschiedlichen Motivationen und Regeln. Über die Immobilie hinaus ist es deshalb wichtig, die einzelnen Beteiligten und deren Position sehr gut zu kennen.
Zwangsversteigerung
Gerichtliches Verfahren vor dem Amtsgericht. Auf Antrag eines Gläubigers wird eine Immobilie in einem rechtlich streng geregelten Verfahren versteigert.
Insolvenzverfahren
Der Insolvenzverwalter hat die Aufgabe, das Vermögen des Insolvenzschuldners an die Gläubiger zu verteilen. Gehört eine Immobilie zur Insolvenzmasse, gelten andere Regeln als bei einem üblichen Verkauf. Diese Abweichungen haben wiederum rein rechtliche Gründe. Der Insolvenzverwalter kann eine Immobilie nur dann verkaufen, wenn bestimmte Voraussetzungen vorliegen.
Nachlassverfahren
Immobilien aus Nachlassverfahren unterliegen beim Verkauf wiederum völlig anderen Regeln. Der Nachlassverwalter hat prinzipiell die Aufgabe, das Erbe unter den Miterben aufzuteilen. Dabei ist er in seinem Handeln nicht völlig frei, sondern muss darüber Rechenschaft ablegen. Deshalb kommt der Bewertung der Immobilie hier eine besondere Bedeutung zu.
