Der Erfolg des Immobilienkaufs als Altersversorgung oder Kapitalanlage hängt von vielen Faktoren ab. Mit entscheidend ist dabei die Lage. Was wichtig ist, erläutern wir an Beispielen.Es gibt wenige Schlagworte, bei denen fast jeder zustimmt. Die Lage scheint für eine Immobilie so ein tradiertes Wort zu sein. Deshalb ist es gut, diesen Begriff mit nützlichem Leben zu erfüllen. Einige Praxisbeispiele für Menschen, die Ihre Immobilie verkaufen oder ein Haus oder Wohnung kaufen wollen. Öffentlich und kostenlos zugängliche Daten helfen in jedem Fall weiter.
Der Theoretiker unterscheidet die Mikro- und Makrolage. Das kann man sich merken, wenn man bei Mikro an Mikroskop denkt. Also ist die Mikrolage die kleinräumige Lage, das nähere Umfeld der Immobilie. Die Makrolage beschreibt die großräumige, regionale Lage.
Die Lage von Immobilien kann sich schnell und dramatisch verändern
Die Beurteilung der Lage einer Immobilie kann sich sogar sehr kurzfristig und unerwartet verändern. In meiner Heimatstadt Mettmann freuten sich die Bewohner der obersten Etagen eines Hochhauses über den tollen Ausblick. Du dann setzte man Ihnen das damals größte Kühlhaus Europas vor die Fenster. Der schöne Ausblick war dahin – die zuvor begehrten Eigentumswohnungen wurden zur Problemimmobilie.
In Mainz ärgerten sich die Besitzer eines kuscheligen Einfamilienhauses in guter Lage darüber, dass auf dem Nachbargrundstück ein mehrgeschossiges Wohnhaus neu erbaut wurde. Die Mieter der Kapitalanlage konnten jetzt nicht nur in den Hof, sondern in nahezu jedes Zimmer schauen.<(p>Es gibt auch Beispiele, bei denen Gewerbeansiedlungen für eine bessere Lage sorgten. Als der „Onlineshop“ Amazon in das idyllische Rheinberg am Niederrhein zog, war dies für die Besitzer von vermieteten Eigentumswohnungen sicherlich keine schlechte Nachricht. Würde dieser seine Tore allerdings schließen, so würde die Nachfrage wahrscheinlich urplötzlich einbrechen.
Dorthin laufen, wohin der Ball kommen wird
Wenn Sie Jugendfußball mögen, so wissen Sie, worum es bei der Lagebeurteilung geht: Talente erkennt man daran, dass sie nicht dem Ball hinterherrennen, sondern frühzeitig wissen, wohin dieser rollen wird. Das ist über einen langen Zeitraum nicht einfach, funktioniert aber mit ein wenig gesundem Menschenverstand und einiger Recherche recht gut.
Wichtig sind erst einmal die demografischen Faktoren. Das sind Alter, Geschlecht, Familienstand, Einkommen, Familiengröße und der Beruf. Die allermeisten Daten werden kostenlos durch das Statistische Bundesamt auf der Webseite www.destatis.de zur Verfügung gestellt.<(p>Dort erfährt man, dass Rheinberg 2018 etwa 31.000 Einwohner hatte. Seit Mitte 2011, Amazon eröffnete seine Lagerhalle, ist die Einwohnerzahl allerdings nicht gestiegen: 2011 waren es knapp unter 31.000 Einwohner, bis 2018 stieg die Einwohnerzahl nur unwesentlich. Also Pustekuchen mit dem Zusammenhang von Arbeitsplätzen mit Immobiliennachfrage – zumindest in diesem Fall.
Nachhaltiger Zuzug wird über Preise der Zukunft entscheiden
Wer klug investiert, versucht zu ergründen, wie sich die Lage in zehn Jahren entwickeln wird. Also wohin der Ball rollen wird, um bei dem Fußball-Beispiel zu bleiben. Wer wohnt heute hier und wer wird in zehn Jahren hier wohnen? Alter der Menschen, Wohnungsgrößen, Einkaufsverhalten, Mobilität. So kann es sein, dass das heutige Fehlen von Parkplätzen gar nicht mehr so drängend ist, sollten die Großstädte einen zufriedenstellenden Nahverkehr hinbekommen. Es kann aber auch sein, dass die heute attraktive Einkaufsstraße um die Ecke in sechs Jahren leer steht.
Das sind Beispiele des Wandels, die wir alle kennen und in der näheren Umgebung besichtigen können. Was sind also Ihre persönlichen „Zukunftsfaktoren“? Emission wird mit Sicherheit eine größerer Rolle spielen. Dazu der heutige Trend zu Singlehaushalten. Ich rechne damit, dass die Frage der Mobilität ebenfalls entscheidend sein wird, während der Aspekt des Einkaufs direkt vor der Tür an Gewicht verliert.
„Lage, Lage, Lage“ ist immer eine Wette auf die Zukunft, als das buchhalterische Aufzählen von einzelnen heute bereits vorhandenen Faktoren.
Thomas Siedler ist Immobilienmakler in Düsseldorf und zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung