Das Jahr 2022 wird eines der spannendsten Immobilienjahre für Käufer, Verkäufer, Kapitalanleger und Mieter. Die neue Regierung hat große Ziele in den Koalitionsvertrag geschrieben: 400.000 neue Wohnungen pro Jahr, preiswerteres Bauen durch Digitalisierung, neue Förderprogramme für Eigennutzer und endlich: die Möglichkeit für die Länder, die Investitionsbremse Grunderwerbsteuer mit Freibeträgen zu versehen. Für Käufer von Neubauten klettert die Abschreibung um 50 Prozent.
Alle Menschen sind irgendwie betroffen: als Mieter, als Kapitalanleger, als Käufer und Verkäufer. Und die wichtigste Frage vorab:
So entwickeln sich die Immobilienpreise 2022
Sehr viele Menschen, mit denen wir in den vergangenen Wochen gesprochen haben, haben die Nase voll davon, sich überteuerte und stark sanierungsbedürftige Immobilien überhaupt nur anzuschauen. Exzellente Käufer mit guter Bonität haben die Suche nach einer Immobilie schlichtweg eingestellt.
Für diese Käufergruppe und für Bauherren sind die 400.000 Neubauten eventuell interessant, die als Ziel ausgegeben wurden. Doch auch bei den Neubauten galoppieren die Preise im gestreckten Galopp nach oben. Steigende Preise für Beton und Holz, der Mindestlohn von 12 Euro pro Stunde, gestiegene Energiepreise, die immer noch angespannten Lieferketten, die Knappheit bei Baustahl – all das sind nachvollziehbare Gründe, warum die Neubaukosten ganz unabhängig von der Nachfrage kräftig steigen werden.
Bauunternehmer, mit denen wir sprachen, rechnen mit einem Anstieg der Baukosten um satte 12 Prozent, obwohl sie sich frühzeitig mit Holz eingedeckt haben und die Lieferverträge – zum Beispiel für Beton – langfristig verhandelt sind. Bei neuen Projekten kommen die gestiegenen Kosten für Grundstücke ebenfalls oben drauf.
Wer jetzt allerdings noch eine Immobilie kurz vor der Fertigstellung ergattern kann, den werden diese Steigerungen nicht so hart treffen. Je nach Bauunternehmen, Region und Zeitpunkt der Fertigstellung werden die Preise für Neubauten um 8 bis 15 Prozent klettern.
Regierung spendiert 50 Prozent höhere Abschreibung
Wer sein Geld in vermietete Neubauten anlegen möchte, profitiert von der Anhebung der linearen Abschreibung von 2 auf 3 Prozent pro Jahr – und das sind gleich 50 Prozent. Das ist deshalb von Vorteil, weil die Abschreibung die Steuerlast mindert und damit bares Geld zur Tilgung des Baukredites flüssig macht.
Der Preisanstieg bei Bestandsimmobilien schwächt sich deutlich ab
Die Riesenparty der vergangenen zehn Jahre für Hausbesitzer und Immobilienverkäufer ist noch nicht ganz vorbei – doch die ersten Gäste ziehen schon die Mäntel an und verabschieden sich, die Musik spielt deutlich leiser und die angeregten Gespräche verstummen. Alles untrügliche Zeichen: die Party geht dem Ende zu.
In den Großstädten wie Düsseldorf oder Köln wird es weiterhin eine Sondersituation der absoluten Knappheit von Kaufimmobilien geben. Sehr marktgängige Standardimmobilien in gutem Zustand werden moderat an Wert zulegen.
Je nach Lage klettern die Immobilienpreise für das Reihenhaus mit 120 bis 130 Quadratmeter Wohnfläche in gutem Zustand noch einmal zwischen 4 und 8 Prozent.
Für eine Eigentumswohnung mit 80 Quadratmeter Wohnfläche, Balkon und idealerweise Stellplatz werden die Käufer – ebenfalls je nach Quartier – in gutem Zustand ebenfalls 6 bis 8 Prozent mehr in die Hand nehmen.
Außerhalb der Metropolen wird die Frage sein: wie gut ist die Immobilie in Schuss? Die Käufer haben mitbekommen, dass Handwerker schwer zu bekommen sind und die Preise bei einer notwendigen Sanierung deutlich angezogen haben. Schon schrumpft die Gruppe der potenziellen Käufer zusammen – und damit auch die Immobilienpreise.
Das ist die grobe Richtung, in die es 2022 für Immobilienverkäufer geht. Allerdings: jede Immobilie ist ein Unikat und gerade wir als Sachverständige und Marktexperten müssen bei jeder Immobilie genau hinschauen und analysieren.
Und es gilt nach wie vor: Sie erhalten nicht, was die Immobilie wert ist. Sie erhalten, was Sie – oder wir – aushandeln.
Zu den Preisen gehören auch die rechtlichen Rahmenbedingungen – und auch hier hat die Bundesregierung viel vor! Und das kann und wird den Preis Ihrer Immobilie beeinflussen.
Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer sollen möglich werden
Die neue Regierung will den Ländern einen finanziellen Ausgleich für die Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer zahlen.
Die Grunderwerbsteuer, die in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent beträgt, ist eine der wenigen Steuern, über die die Länder selbst bestimmen können. Durch massive Steigerungen in den vergangenen Jahren ist diese von 3,5 auf 6,5 Prozent geklettert: ein Spitzenwert in Deutschland.
Die Freibeträge sollen den Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum erleichtern. Zur Gegenfinanzierung sollen bestimmte Vertragsformen für Institutionelle Investoren nicht mehr begünstigt sein, zum Beispiel der Verkauf ganzer Unternehmen.
Mieten: Mietpreisbremse und Kappungsgrenze verschärft
Die Mietpreisbremse soll bis 2029 verlängert werden. Zudem sollen qualifizierte, rechtssichere Mietspiegel für Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern erstellt werden. Ein weiteres Ziel ist die höhere Transparenz bei den Nebenkostenabrechnungen.
In angespannten Wohnungsmärkten soll die Kappungsgrenze auf 11 Prozent in drei Jahren abgesenkt werden. Diese beträgt bis 2022 regulär 20 Prozent. Die abgesenkte Kappungsgrenze liegt bei 15 Prozent.
Haushalte bei Erwerb von Wohneigentum unterstützen
Mit Darlehen, die das fehlende Eigenkapital ersetzen, will die neue Koalition die Anschaffung von selbst genutztem Wohneigentum fördern. So genannte Schwellenhaushalte, die sich nach heutigen Bankstandards eine Immobilie nicht leisten könnten, sollen langfristig mit Tilgungszuschüssen und Zinsverbilligungen unterstützt werden.
Altersgerecht Wohnen: Baukosten sollen sinken
Altersgerechtes und barrierefreies Wohnen soll preiswerter umgesetzt werden. Das sieht der Koalitionsvertrag vor. Deshalb sollen die Mittel für das KfW-Programm aufgestockt werden.
Ihren Experten Thomas Siedler anrufen:
Änderungen beim Energieausweis & Co.
Darüber hinaus soll der Energieausweis verbessert werden, neue Regelungen bei Heizungen in Kraft treten und Immobilienmakler und Hausverwalter endlich eigene Eignungsnachweise führen müssen.
Gewerbe: Vorbereitung auf die Grundsteuerreform
Obwohl die Grundsteuerreform erst 2025 in Kraft tritt, ist für Immobilienbesitzer schon jetzt Zeit zum Handeln. Das betrifft insbesondere Eigentümer von Gewerbeimmobilien. Zum 1. Januar 2022 müssen rund 36 Millionen Immobilien neu bewertet werden. Denn ab dem 1. Juli 2023 – also bereits im kommenden Jahr – sind die Feststellungserklärungen für die Grundstückswerte elektronisch einzureichen.
Wer umfangreiches Immobilienvermögen besitzt, muss jetzt in erster Linie die ganzen notwendigen Daten beschaffen.
Es ist also ein großes Ziel, 400.000 Wohnungen pro Jahr neu zu errichten. Ob die Pläne Realität werden, wird sich insbesondere auch in den Gemeinden entscheiden. Die Entscheidung über Bauanträge dauert viel zu lange. Das liegt an den vielen Bauvorschriften, an der fehlenden Digitalisierung und am fehlenden Fachpersonal in den Behörden.
Eine Entfesselung des Wohnungsmarktes braucht deshalb dringend eine Entfesselung der Bürokratie. Und die ist im Detail eine Angelegenheit der Länder – und vor Ort eine Frage der Organisation und des Personals in den Städten und Gemeinden.
Momentan ist davon nichts zu spüren – im Gegenteil. Allerdings sehen wir mit vielen Experten gute Ansätze in den Plänen der Bundesregierung. Hoffen wir, dass die Bundesländer ebenfalls den Ehrgeiz zur Umsetzung des Zieles entwickeln. Als Gesellschaft benötigen wir sowohl die Luxuswohnungen, wir benötigen die Durchschnittswohnungen und wir benötigen auch preiswerten Wohnraum mit abgesenkten Standards.
Freuen Sie sich mit uns auf ein spannendes Immobilienjahr 2022!
Thomas Siedler ist Immobilienmakler in Düsseldorf und zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung