Der Notarvertrag als Krönung des Immobilienverkaufs

Der Notarvertrag beim Verkauf und Kauf einer Immobilie bedarf einer umsichtigen Vorbereitung durch den Immobilienmakler. Wir sorgen dafür, dass alle wesentlichen Vereinbarungen zwischen dem Immobilienverkäufer und dem –käufer im notariellen Vertrag niedergelegt werden. Dabei trennen wir wichtige Verabredungen von rechtlichen Selbstverständlichkeiten.

Alles, was nicht im Notarvertrag steht, wird nicht rechtsgültig. Die Begleitung des Notarvertrages ist also eine Angelegenheit der Immobilienspezialisten. Aufgrund unserer Vorgaben fertigt der Notar einen Kaufvertragsentwurf an, der nach Prüfung durch Käufer und Verkäufer notariell beurkundet wird.

Auf der Zielgeraden des Immobilienverkaufs

Wir befinden uns auf der Zielgeraden des Immobilienverkaufs. Die jetzt am meisten an uns gerichtete Frage ist: :

Wann ist der Verkauf sicher? Die Antwort: „Erst, wenn das Geld auf dem Konto ist!“

Denn auch bei bestem Willen des Notars ist die Aufgabe der Abwicklung des notariellen Kaufvertrages nur in kleinen Schritten zu bewältigen. Benötigt wird die Mitwirkung vieler teils amtlicher Stellen mit dementsprechenden Bearbeitungszeiten. Was aber sehr positiv für den Verkäufer der Immobilie ist: die Bestellung des Kaufvertragsentwurfs ist für den Käufer kostenpflichtig. Auch wenn der Vertrag nicht zustande kommen sollte, stehen jetzt oft mehrere hundert Euro zur Debatte, auf die der Notar für seine Arbeit am Kaufvertragsentwurf einen Anspruch hat.

Sollte der Immobilienmakler den Kaufvertrag für die Immobilie aufsetzen?

In manchen Regionen ist es Sitte, dass der Immobilienmakler den Vertragsentwurf zur Verfügung stellt. Ich rate davon ab. Der Notar hat die juristische Ausbildung und sollte fachlich stets auf der Höhe sein. Zudem hat jeder Notar seine eigene Handschrift bei der Formulierung der Verträge.

Die Auflassungsvormerkung schützt den Immobilienkäufer

Besonders wichtig für den Käufer ist die sogenannte Auflassungsvormerkung. Diese wird nach dem notariellen Abschluss des Kaufvertrages in das Grundbuch eingetragen. Sie schützt den Käufer davor, dass der Verkäufer – was ja theoretisch möglich ist – die Immobilie mehrfach bei verschiedenen Notaren verkauft. Hinzu kommt, dass der Immobilieneigentümer nach Abschluss des Kaufvertrages keine neuen Eintragungen in das Grundbuch vornehmen lassen kann. Die Auflassungsvormerkung ist zwar ein eigener Gebührenposten in der Notarrechnung – dennoch wollen weder Käufer noch Verkäufer darauf verzichten.

Wenn der Käufer den Kaufpreis für die Immobilie nicht bezahlt

Was passiert, wenn der Käufer nicht zahlt? Die Gründe dafür müssen nicht einmal böswillig sein. Die Bank zieht die Kreditzusage unerwartet zurück. Oder ein Schicksalsschlag lässt den Kauf in einem ganz anderen Licht erscheinen. Sind jetzt keine Regelungen zur Löschung der Auflassungsvormerkung durch den Notar getroffen, so wird der Verkauf der Immobilie an einen anderen Käufer zur Hängepartie. Durch die Auflassungsvormerkung ist der weitere Verkauf erst einmal blockiert.

Der Notar sorgt bei der Abwicklung des Kaufvertrages dafür, dass Sie das Eigentum an der Immobilie nicht verlieren können, ohne dass der Kaufpreis bezahlt wurde. Die Käufer hingegen müssen erst dann bezahlen, wenn der Notar sicherstellen kann, dass diese auch vertragsgemäß in das Grundbuch eingetragen werden können.

Der Immobilienmakler klärt alle Voraussetzungen

Weitere wichtige Fragen, die in der Vorbereitung vom Immobilienmakler zu klären sind, betreffen beispielsweise Wohnrechte, Teilungserklärungen oder andere Belastungen, die vor einem Verkauf zu löschen sind. Glücklicherweise sind es nur wenige, oft nur theoretisch mögliche Fallstricke, die bei einem Notarvertrag lauern können. Das gilt zumindest dann, wenn der Immobilienmakler vorher sauber gearbeitet hat. Denn jetzt wird für den Verkäufer sichtbar, warum die Einsicht in das Grundbuch und die weiteren rechtlichen Belange der Immobilie vor einem Verkauf und bei einer Bewertung notwendig waren.

Fehlende Urkunden sind der häufigste Grund für stockende Kaufverträge

Wer Notare nach persönlichen Erfahrungen befragt, wird erfahren, dass der häufigste Grund für das Scheitern von Kaufverträgen bei Immobilien auf Verkäuferseite liegt. Die Verkäufer haben sich nicht akribisch um die Löschung von Rechten wie Grundschulden, alten Wohnrechten oder anderen Reallasten aus dem Grundbuch gekümmert. Fehlt beispielsweise die Löschungsbewilligung für ein längst zurückbezahlte Grundschuld, so verzögert sich die Abwicklung und Zahlung möglicherweise um mehr als ein halbes Jahr. Damit stellt sich für den Verkäufer der Immobilie die Frage nach einem Schadenersatz, den er dem Käufer gegebenenfalls zahlen muss. Das Amtsgericht wird in diesem Fall ein sogenanntes Aufgebotsverfahren durchführen. Wenn innerhalb eines halben Jahres keine Ansprüche erhoben werden, kann die Grundschuld gelöscht werden. Und auch erst dann wird der Kaufpreis fällig.