Eine Immobilie erben ist eine große Herausforderung. Auf der einen Seite steht die Zeit der Trauer und der Erinnerung. Auf der anderen Seite gilt es viele kleine und große richtige Entscheidungen zu treffen. Schließlich soll das Familienvermögen erhalten bleiben. Und nicht nur das: das Erbe soll ein wichtiger finanzieller Baustein der eigenen Zukunft sein.

Allerdings gehen im Spannungsfeld zwischen Zeitdruck, fehlendem Know-How und den Steuern den Erben von Immobilien jedes Jahr Millionen Euro verloren. Mit diesem Ratgeber sorgen wir dafür, dass Sie bei jedem Schrit die beste Entscheidung treffen.

Sie erfahren von erfahrenen Immobilienprofis, wie Sie Schritt für Schritt vorgehen, wo teure Fallen lauern und wie Sie diese umgehen. Das gibt Ihnen die notwendige Sicherheit für souveräne Weichenstellungen für die Zukunft.

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Inhaltsverzeichnis

1. Immobilie erben: Die ersten Schritte

Sie haben ein tolles Haus geerbt? Oder eine schicke Eigentumswohnung gehört zum Nachlass? Bei jedem zweiten Erbfall wird ein Haus geerbt oder eine Wohnung vererbt. Für die Erben drängt die Zeit, die der Gesetzgeber für eine kluge Entscheidung einräumt.

Immobilien-Inside Blog Immobilie erben Junge Frau nachdenklich

Eine Immobilienerbschaft ist nie einfach. Ein Haus oder eine Wohnung erben erfordert in kurzer Folge einige ungewohnte Entscheidungen. Basis ist eine exakte Bewertung der Immobilie. Wir helfen Immobilienerben mit Wissen, Können und Erfahrung.

Wer eine Immobilie erbt, muss sich in der Regel innerhalb von sechs Wochen entscheiden, ob das Erbe angetreten oder ausgeschlagen wird. Vererbt werden nicht nur die Vermögenswerte, sondern auch die Schulden und Verpflichtungen, die mit dem Immobilienerbe. Dazu gehören insbesondere – aber nicht nur – die Grundschulden und Hypotheken, die im Grundbuch eingetragen sind. Sind z.B. Erschließungsbeiträge noch nicht abgerechnet, so gehören diese ebenfalls in die Kalkulation.

Darüber hinaus haftet der Erbe nicht nur mit der geerbten Immobilie oder anderen Vermögensgegenständen, sondern mit dem gesamten eigenen Vermögen.

Wichtig ist deshalb, dass zu den Vermögenswerten auch alle Verbindlichkeiten gehören. Bei einer Immobilie sind das auch die Grundschulden und Hypotheken.  Der Erbe tritt nämlich in die Fußstapfen des Erblassers. Als Alleinerbe ist er frei in der Entscheidung, die geerbte Immobilie selbst zu beziehen oder darin wohnen zu bleiben, die Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten.

2. Den Wert des Erbes feststellen

Also ist gerade am Anfang der Überlegungen eine professionelle Bewertung des Immobilienvermögens notwendig. Wichtig ist nicht nur der reine Verkaufspreis. Genauso wichtig ist es, alle Informationen die oft nur „im Raum stehen“ zu prüfen und zu aktualisieren.

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Immobilienerbschaft: Was ist das geerbte Haus oder die geerbte Wohnung wert? Das ist die zentrale Frage für alle weiteren Schritte. Klären Sie diese Frage mit unserer kompetenten und kostenlosen Online-Bewertung.

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Einige Überraschungen, die zur Falle hätten werden können:

  • Wegen eines Autobahnbaus konnte die Immobilie nicht so wie zunächst geplant erweitert werden.
  • Die Kommunalabgaben für Baumaßnahmen waren noch nicht abgerechnet. Es folgte eine Rechnung, mit der die Erben nicht gerechnet hatten.
  • Bei einer Bebauung in einem später ausgewiesenen Naturschutzgebiet musste der Kanal nach einer Prüfung erneuert werden.
  • Vor einem geplanten Verkauf mussten zunächst mühevoll und zeitraubend eingetragene Rechte wie Nießbrauch, Rentenverpflichtung und Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden.

Diese und ähnliche Fälle sind nicht ungewöhnlich. Diese „Tücken des Objekts“ erscheinen gerade dann, wenn der Erbe (fast) sicher ist, alles über die Immobilie zu wissen. Andererseits haben sich schon vermeintlich überschuldete Immobilien in ein respektables Immobilien Erbe verwandelt. In diesen Fällen ist das Potenzial der Immobilie falsch eingeschätzt worden. Eine Umschuldung mit günstigerem Zins kann eine Immobilie wirtschaftlich wieder rentabel machen. Bei einer sachkundigen Bewertung werden alle diese Fragen von erfahrenen Immobilienprofis intensiv beleuchtet. Ein gründlicher, kompetenter Check bietet Sicherheit – in beide Richtungen. Lässt sich der Umfang des Vermögens und der Schulden nicht innerhalb der Frist klären, so hilft die Beantragung einer Nachlassverwaltung. Das Nachlassgericht beim Amtsgericht setzt dann einen Nachlassverwalter ein. Das hat für Erben den Vorteil, dass die Haftung für eventuelle Schulden auf den Wert des Erbes beschränkt ist Allerdings haben Erben für die Dauer des Verfahrens keinerlei Zugriff auf das Erbe. Zudem fallen Gebühren für die Tätigkeit des Nachlassverwalters an. Auf dessen Geschäftsführung haben die Erben kaum einen durchgreifenden Einfluss. 

3. Erbe annehmen oder ausschlagen

Wer sich nicht rührt wird Erbe. Für die Ausschlagung des Erbes hat der Gesetzgeber eine sehr enge Frist von sechs Wochen bestimmt. Die Frist mit dem Bekanntwerden der Erbschaft. Das kann die Eröffnung des Testaments sein. Ist kein Testament vorhanden, so gilt der Tag, an dem der Erbe von der Erbschaft erfährt.  Dieser schwammige Begriff kann unter Umständen problematisch werden. Rechnet ein möglicher Erbe aufgrund schwieriger Familienverhältnisse nicht mit einem Erbe, so muss er sich dennoch gut informieren. Wohnen Erblasser oder Erbe im Ausland, so verlängert sich die Sechs-Wochen-Frist auf sechs Monate. Wer die Erbschaft ausschlagen will, muss bestimmte Formen einhalten. Die Ausschlagung muss persönlich bei Gericht erklärt oder bei einem Notar beurkundet werden. Per Telefon, Fax, Brief oder E-Mail ist die Erbausschlagung unwirksam.

Immobilie-Inside Blog Immobilie erben Zufriedenes Paar mit Unterlagen

Kassensturz bei der Immobilienerbschaft. Eine Erbschaft kann man nur gesamt annehmen oder ausschlagen. Die Fristen sind kurz. Reicht die Zeit nicht aus, hilft vielleicht der Gang zum Gericht.

Ein Ausschlagen des Erbes kann nicht nur bei Überschuldung des Erblassers sinnvoll sein. Schließlich treten der Erben in die Fußstapfen des Verstorbenen. Jeder Erbe kann das Annehmen oder Ausschlagen für sich selbst entscheiden.

Sind die Erben selbst verschuldet – oder in einem Insolvenzverfahren – steht diese Frage im Raum. Dann kommen ggf. weitere Erben innerhalb der Familie zum Zuge. Maßgeblich ist die gesetzliche Erbfolge, wenn kein Testament vorhanden ist. Gerade in diesen besonderen Situationen ist es sehr wichtig, sich kompetent beraten zu lassen. Die Beratung in Erbschaftsfragen leisten Fachanwälte für Erbrecht und auch Notare. Prüfen Sie vorher, ob die Rechtsschutzversicherung die Kosten für eine Erstberatung übernimmt.

4. Alleinerbe oder Erbengemeinschaft

Alleinerben wissen meist gut Bescheid, Bei einer Erbengmeinchaft werden die juristischen Fragen kniffliger. Und was ist ein Pflichtteil und wie hoch ist er?  Der Alleinerbe trägt die Last der im Grundbuch eingetragenen Grundschulden und Hypotheken. Auf der anderen Seite entscheidet der Alleinerbe, ob er in die Immobilie einzieht oder dort wohnen bleibt. Möglich ist eine Vermietung des Immobilienerbes oder ein Verkauf der geerbten Wohnung oder des Hauses.     

Immobilie-Inside Blog Immobilie erben Drei Personen bei Vereinbarung

Alleinerbe oder Erbengemeinschaft? Bei mehreren Erben verteilen sich die Aufgaben. Auf der anderen Seite besteht der Zwang zur Einigung aller Miterben.

4.1. Alleinerbe bedeutet alleine entscheiden zu können

Alleinerben haben es leicht, wenn sie eine Immobilie erben. Sie stehen alleine im Grundbuch. Sie können ohne Absprachen mit anderen entscheiden. Selbst in die geerbte Immobilie einziehen, die Immobilie vermieten oder verkaufen. Salles ist schnell und einfach möglich.  Alleinerbe kann man durch Testament, einen Erbvertrag oder gesetzliche Erbfolge werden. Dabei treten der Erbvertrag und die gesetzliche Erbfolge erst in Kraft, nachdem der Erblasser verstorben ist. Eine lterntive ist die Schenkung zu Lebzeiten.

Die gesetzliche Erbfolge ist in den §§ 1924 bis 1936 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Als gesetzliche Erben kommen vorrangig die Verwandten und der überlebende Ehegatte oder Lebenspartner in Betracht. Die Grundzüge der gesetzlichen Erbfolge sind einfach; die Spezialfälle hingegen ein sehr umfangreiches Kapitel in der Juristenausbildung. Ehegatten erben, sofern keine Scheidung anhängig ist. Verwandte werden in Ordnungen eingeteilt. So gehören Söhne und Töchter in die 1. Ordnung und die Urgroßeltern und deren Abkömmlinge in die 4. Ordnung. SRM mehrere Menschen, so bilden sie eine Erbengemeinschaft.  

4.2. So funktioniert eine Erbengemeinschaft

Zu einer Erbengemeinschaft kommt es, wenn eine Mehrzahl von Personen gemeinschaftlich den Nachlass eines Verstorbenen antreten. Zweck der Erbengemeinschaft ist es, das Erbe bis zur Aufteilung unter die Erben gemeinschaftlich zu verwalten. Diese ist eine Gesamthandsgemeinschaft: wenn ein Erbe 400 Euro beträgt und vier Personen erben, so ist nicht jeder Erbe Eigentümer von 100 Euro. Jedem Erben gehört ein Anteil von 1/4 des Erbes. Die Gemeinschaft kann nur gemeinsam bestimmen. Aus diesem Konstrukt ergeben sich einige wichtige Fragen: Was gehört mir eigentlich? Wer wird ins Grundbuch eingetragen? Wer kann über das Erbe bestimmen? Was passiert mit Erträgen wie Mieten oder Zinsen? Diese recht einfachen Fragen sind regelmäßig Gegenstand von Streitigkeiten. Denn grundsätzlich muss die Erbengemeinschaft gemeinsam und einstimmig über das Erbe bestimmen. Das gilt zum Beispiel, wenn eine Immobilie verkauft werden soll. Bei weniger wichtigen Fragen wie z.B. der Kündigung eines Vertrages genügt wiederum die einfache Mehrheit nach Köpfen – nicht nach Erbanteilen. Darauf gehen wir im Kapitel über den möglichen Umgang mit der gemeinsam geerbten Immobilie näher ein. Letztendlich gilt nämlich der Grundsatz, dass die Erbengemeinschaft von der Auseinandersetzung, also der Zuteilung der Vermögenswerte, geprägt ist.  

4.3. Immobilie erben: mit sachkundiger Bewertung zur Entscheidung

Derzeit werden eine Menge Immobilienbewertungen im Netz und sogar mit erheblichem finanziellen Aufwand im Fernsehen angeboten. Selbst Sparkassen oder Volksbanken locken verkaufswillige Kunden mit solchen Dienstleistungen. Diese haben zwei Dinge gemeinsam: es geht um Marketing und die ersten Ergebnisse sind garantiert falsch. Das liegt daran, dass mehr oder weniger gültige „Vergleichswerte“ genutzt werden. Einige Werte stammen aus den Anzeigeprotalen wie Immobilienscout oder anderen. Abgesehen davon, dass man zwei unterschiedliche Immobilien nicht ohne weiteres vergleichen kann, sind dies reine Angebotspreise. Sie weisen nicht aus, zu welchem Preis die Immobilie tatsächlich verkauft wurden.

Bei der Bewertung der Immobilie oder dem Verkehrswert spielen eingetragene Grundschulden und Hypotheken zunächst keine Rolle.

Immobilie-Inside Blog Immobilie erben Tabelle mit Begriffen bei der Immobilienbewertung

Das sind die Fehlerquoten bei der Immobilienbewertung.

Dazu werden Fakten wie Lage, Ausstattung, Baujahr oder gar Bauschäden und Mängel nur unzureichend berücksichtigt. Vor Allem Bauschäden, belastende Rechrw oder andere Mängel werden durch die holzschnittartige Bewertung nicht berücksichtigt. Eine viel bessere Datenbasis besteht bei den Anbietern, die reale Daten von aktuellen Baufinanzierungsanfragen nutzen. Die erhobenen Daten sind durch die Bank geprüft und viel detaillierter. Dennoch: gleichgültig wie diese Werte im Marketing-Sprech genannt werden – sie haben immer noch wenig mit dem realen Wert zu tun.

Der Gesetzgeber hat im Baugesetzbuch den Verkehrswert definiert. Für die Berechnung gibt es eine Menge an Vorschriften, wie dieser bundesweit zu berechnen ist. Diesen so ermittelten Wert erkennt das Finanzamt als Bewertung für Zwecke der Erbschaftssteuer an. Für Erbengemeinschaften ist der Verkehrswert nach § 194 Baugesetzbuch ebenfalls die beste neutrale Grundlage für wirtschaftliche Entscheidungen. Sollen beispielsweise Geschwister ausgezahlt werden oder die Entscheidung für einen Verkauf der Immobilie steht an, ist eine neutrale Wertermittlung allgemein akzeptiert.

Schauen wir uns die Definition des Verkehrswertes (§ 194 BauGB) genauer an: Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Für die Darstellung der rechtlichen Gegebenheiten und der tatsächlichen Verhältnisse ist eine tiefere Recherche und vor allem eine Besichtigung der Immobilie unumgänglich. Dies gilt auch für eine sachverständige Würdigung: zum Beispiel ist es ein Unterschied, ob ein Grundstück nach den Vorschriften der Planungen der Gemeinde und den Bauvorschriften noch bebaubar ist.

Im Grundbuch eingetragene Rechte können den Wert der Immobilie erheblich verändern, wie auch Eintragungen in Altlasten oder Baulastenregister. Wichtig ist, dass der Marktwert ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse ermittelt wird. Es ist gleichgültig, ob ein Mitglied der Erbengemeinschaft in der geerbten Immobilie wohnt. Emotionale Aspekte bleiben ebenso außer Ansatz, weil der neutrale Markt diese nicht beachtet. Unbeachtet bleiben die im Grundbuch eingetragenen Grundschulden und Hypotheken die der Erblasser hat eintragen lassen. 

Für Erbengemeinschaften ist es aus unserer Erfahrung wichtig, auf einer von allen akzeptierten Datenbasis zu entscheiden. Eine Immobilie kann für die einzelnen Mitglieder einen sehr unterschiedlichen Wert haben. Das Verkehrswertgutachten der Immobilie folgt genau definierten Schritten, die in ausgeklügelten Verordnungen über den Immobilienwert, dem Ertrags-, dem Sach- und dem Vergleichswert definiert sind. Das Ergebnis der Berechnungen und Bewertungen des Sachverständigen münden in ein schriftliches Gutachten, welches für Laien verständlich und für Fachleute nachvollziehbar sein muss.

Deshalb kommt dem Verkehrswertgutachten ein sehr hoher Beweiswert zu. Auch deshalb ist auch es eine hervorragende Grundlage für die Preisverhandlung mit späteren Kaufinteressenten – oder für einen fairen finanziellen Ausgleich, wenn ein Mitglied der Erbengemeinschaft die Immobilie übernehmen will. Fordern Sie eine kostenlose erste Immobilienbewertung an:  

4.4. Nachlassverwaltung als Ausweg

Erweist sich eine Einigung als schwierig, so kann eine Nachlassverwaltung ein guter Ausweg sein. Dieser vertritt die Erbengemeinschaft und ist damit handlungsfähig. Damit kann ein Streit über die Geschäftsführung oder Teilung des Erbes gemildert werden. Die Kosten für den Verwalter legt das Nachlassgericht fest. Diese richten sich nach Umfang des Erbes und dem Umfang der notwendigen Tätigkeit.

Seine Tätigkeit ist ebenfalls auf die Auseinandersetzung des Erbes gerichtet. Dabei ist er zur Rechenschaft verpflichtet und in der Geschäftsführung weitgehend unabhängig.

5. Kosten des Erbes kalkulieren

Treten Sie das Erbe an, so können schnell Aufwendungen entstehen. Erbschein, Erbschaftssteuer – und sie wollen ja selbst ins Grundbuch eingetragen werden.

5.1. Der Erbschein

Um handlungsfähig zu werden, müssen Sie sich als Erbe „ausweisen“. Das geschieht durch den Erbschein. Ein Erbschein wird nach Eintritt des Erbfalls nicht automatisch erteilt, sondern muss vom Erben beim Nachlassgericht beantragt werden.

Das kann persönlich oder durch einen Notar geschehen. Das Gericht prüft die rechtlichen Voraussetzungen und stellt dann den Erbschein aus. Wenn Sie nicht Alleinerbe sind, so wird in dem Erbschein auch die jeweilige Quote am Erbe angegeben. Je nach Wert des Erbes werden Gebühren berechnet. Bei einem Wert des Nachlasses von 600.000 Euro sind dies rund 2.200 Euro, die das Nachlassgericht erhebt.

Mit dem Erbschein kann die Erbenstellung gegenüber Banken und Versicherungen sowie Behörden nachgewiesen werden. Gegebenenfalls muss bei Immobilienbesitz das Grundbuch mithilfe des Erbscheins berichtigt werden.

Der Vorteil eines Testaments besteht darin, dass das Grundbuch ohne den kostenträchtigen Erbschein berichtigt werden kann und der oder die Erben als Eigentümer eingetragen werden.

Die Berichtigung des Grundbuches geschieht nicht automatisch. Wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt wird, ist die Berichtigung allerdings kostenfrei.

5.2. Die Grunderwerbsteuer

Die zweite gute Nachricht ist, dass die Grunderwerbsteuer nicht erhoben wird, wenn Sie ein Haus erben oder eine Wohnung vererbt bekommen haben. Das gilt sogar dann, wenn es mehre Erben gibt und ein Erbe einem anderen dessen Anteil abkauft. Wird die Immobilie hingegen an einen Dritten verkauft, der nicht Erbe oder Miterbe ist, so wird die Grunderwerbsteuer nach den im Bundesland gültigen Sätzen für diesen Verkauf fällig. In der Regel wird aber vereinbart, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer trägt.

6. Erbschaftssteuer – So können Sie kalkulieren!

Die zweite wirtschaftliche Überlegung gilt der Erbschaftssteuer. Diese entsteht mit dem Tod des Erblassers. Gleichgültig ist, ob der Erbe durch ein Testament, einen Erbvertrag oder die gesetzliche Erbfolge in die Fußstapfen des Erblassers getreten ist.

Vorab: Wer eine Immobilie erbt, kann von einige Vorteilen profitieren. Erben sind verpflichtet, ihrem Finanzamt die Erbschaft innerhalb von drei Monaten anzuzeigen. Auch hier wird der Wert der Immobilie benötigt und – Sie ahnen es schon – eine Bewertung ist sehr sinnvoll! Der Erbschaftssteuer unterliegt das Nettovermögen. Also können die Schulden von den Vermögenswerten abgezogen werden.

Immobilie-Inside Blog Immobilie erben Junge Frau prüft ein Dokument

Die Erbschaftssteuer bei Immobilienerbschaften kann schnell ins Geld gehen. Die vom Finanzamt angesetzten Werte werden nur grob berechnet und sind oft falsch. Ein Verkehrswertgutachten kann helfen, viel Tausend Euro zu sparen. Als Makler und zeit. Sachverständige für Immobilienbewertung sind wir die beste Anlaufstelle für Lösungen bei Immobilienerbschaften.

Zu beachten sind diese Faktoren: Steuerklasse, Steuersatz, Freibeträge und die wichtigsten Ausnahmen. Trotz der relativ hohen Freibeträge wird bei einem Drittel der Erbschaften Erbschaftssteuer fällig.

Bevor die oft schon bekannten Freibeträge genannt werden, richten wir den Fokus erst einmal darauf, wie das Finanzamt Immobilienvermögen überhaupt erfasst. Das ist für Immobilienerben ein sehr wichtiger Punkt.

6.1. So berechnet das Finanzamt den Immobilienwert

Für die Berechnung der Erbschaftsteuer (und der Schenkungsteuer) wird das Vermögen grundsätzlich mit dem Verkehrswert bewertet. Für die Berechnung ist s unerheblich, ob die Immobilie später verkauft oder das Haus oder die Wohnung vermietet wird.

Der Wert unbebauter Grundstücke bestimmt sich nach der Fläche und den von dem Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwert. Für die Bewertung von bebauten Grundstücken sind je nach Einzelfall verschiedene Bewertungsmethoden vorgesehen: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren. Wie das Finanzamt genau vorgeht, steht in der Grundbesitzbewertungsverordnung (GrBewV).

Dabei fragt das Finanzamt zunächst Vergleichswerte beim Gutachterausschuss ab: welche Wohnung oder welches Haus wurde in der Nähe zu welchem Preis verkauft?

Für die Ermittlung des Grundbesitzwerts werden also keine regulären Verkehrswertgutachten nach § 194 Baugesetzbuch durch Sachverständige erstellt. Den Finanzbeamten steht lediglich ein vereinfachtes Berechnungsschema zur Verfügung, mit dem ohne Bewertungskenntnisse „Verkehrswerte“ festgesetzt werden. Das muss zwangsläufig zu Fehlern führen. Baumängel oder Bauschäden werden nicht berücksichtigt.

Experten wissen zudem, dass sich selbst zwei Wohnungen im gleichen Haus vom Wert unterscheiden.
Darüber hinaus geht das Bewertungsgesetz von Mindestwerten aus, selbst wenn das Gebäude nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten verbraucht ist. Das gilt nicht nur für die Vergleichswerte, sondern auch für die Verkehrswertermittlung nach dem Ertragswert oder Sachwert.

Da der Gesetzgeber mögliche größere Fehler vorausgesehen und einkalkuliert hat, bleibt dem Immobilienerben die Möglichkeit selbst ein professionelles Verkehrswertgutachten zu beauftragen. Die Möglichkeit hat der Gesetzgeber ausdrücklich im § 198 Bewertungsgesetz geschaffen.

Verwirrend für den Laien ist an dieser Stelle, dass der Gesetzgeber sowohl im Bewertungsgesetz als auch im Baugesetzbuch von „Verkehrswert“ spricht, aber zwei in der Praxis völlig unterschiedliche Methoden meint.

6.2. Ein Verkehrswertgutachten hilft Steuern sparen und Streit vermeiden

Ein von Erben veranlasstes Verkehrswertgutachten nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) hilft in den Fällen eines zu hohen Steuerwertes Geld zu sparen – und bei einer Erbengemeinschaft Streit zu vermeiden.

Schauen wir uns die Vorschrift näher an: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

An den verschiedenen Anforderungen wie „tatsächliche Eigenschaften“, „rechtliche Verhältnisse“ oder „sonstige Beschaffenheit“ wird deutlich, dass an das Verkehrswertgutachten wesentlich höhere, umfassende Ansprüche gestellt werden. Die Immobilie, im Bürgerlichen Recht als Grundstück definiert, wird also vollständig erfasst und sachverständig bewertet.

In den normierten und komplexen Verfahren des Ertrags- und Sach- oder Vergleichswertes wird der tatsächliche Marktwert ermittelt. Dies geschieht neutral durch einen Sachverständigen, wobei persönliche Verhältnisse keine Rolle spielen. Genau dieser Aspekt kann in Erbengemeinschaften Streit vermeiden. Der Sachverständige ist zur Neutralität verpflichtet und es ist z.B. gleichgültig ob die Immobilie von einem Mitglied einer Erbengemeinschaft genutzt wird.

Wichtig ist, dass gegen die Festsetzung des Finanzamtes ein Rechtsbehelf eingelegt wird, für den enge Fristen gelten. So bleibt die Bewertungsfrage erst einmal offen und der oder die Erben können die Erkenntnisse aus dem Gutachten noch einbringen.

6.3. Diese Freibeträge stehen Erben zu

Ehegatten fallen in die Steuerklasse I und genießen einen Freibetrag von 500.000 Euro. Für Kinder (Steuerklasse I) gilt ein Freibetrag von 400.000 Euro. Sind Enkelkinder die Erben so beträgt deren Freibetrag 200.000 Euro (in der Steuerklasse I).

In die Steuerklasse II fallen Geschwister, Neffen, Nichten, Eltern, Großeltern, Stiefeltern, Schwiegereltern, Schwiegerkinder oder geschiedene Ehegatten. Deren Freibetrag schrumpft auf 20.000 Euro. Alle übrigen Erben finden sich in der Steuerklasse III wieder – das gilt auch für die nicht verheirateten Lebenspartner. Auch hier gilt ein Freibetrag von 20.000 Euro. Ist die Verwandtschaft zum Erblasser komplizierter, lohnt ein Blick ins Erbschaftssteuergesetz.

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Zusätzlich haben bei einer Erbschaft der Ehegatte und der überlebende Lebenspartner einen Versorgungsfreibetrag von 256.000 Euro. Kinder bis zu 27 Jahren erhalten einen Versorgungsfreibetrag von 52.000 Euro bis 10.300 Euro. Diese Versorgungsfreibeträge sind nach den Umständen des Einzelfalles gegebenenfalls zu kürzen.

6.4. Das sind die Erbschaftssteuersätze

Ehegatten fallen in die Steuerklasse I und genießen einen Freibetrag von 500.000 Euro. Für Kinder (Steuerklasse I) gilt ein Freibetrag von 400.000 Euro. Sind Enkelkinder die Erben so beträgt deren Freibetrag 200.000 Euro (in der Steuerklasse I).

In die Steuerklasse II fallen Geschwister, Neffen, Nichten, Eltern, Großeltern, Stiefeltern, Schwiegereltern, Schwiegerkinder oder geschiedene Ehegatten. Deren Freibetrag schrumpft auf 20.000 Euro. Alle übrigen Erben finden sich in der Steuerklasse III wieder – das gilt auch für die nicht verheirateten Lebenspartner. Auch hier gilt ein Freibetrag von 20.000 Euro.

Ist die Verwandtschaft zum Erblasser komplizierter, lohnt ein Blick ins Erbschaftssteuergesetz.

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Zusätzlich haben bei einer Erbschaft der Ehegatte und der überlebende Lebenspartner einen Versorgungsfreibetrag von 256.000 Euro. Kinder bis zu 27 Jahren erhalten einen Versorgungsfreibetrag von 52.000 Euro bis 10.300 Euro. Diese Versorgungsfreibeträge sind nach den Umständen des Einzelfalles gegebenenfalls zu kürzen.

6.5. Ausnahme selbst genutzte und vermietete Immobilie erben

Je nach Umfang des Erbes müssen recht schnell erhebliche Summen für die Erbschaftssteuer aufgebracht werden. Deshalb ist es gut, wenn Ausnahmetatbestände für die Erbschaftssteuer greifen. Durch den Erblasser selbstgenutztes Wohneigentum soll steuerfrei gestellt werden, wenn Ehegatte oder Kinder mindestens zehn weitere Jahre darin wohnen.

Für Kinder gilt die Einschränkung, dass die Wohnfläche nicht größer als 200 Quadratmeter sein darf. Ansonsten unterliegt die übersteigende Wohnfläche der Erbschaftssteuer.

Eine Sonderregelung gibt es zudem für Kapitalanlagen. Hinterlässt der Erblasser eine vermietete Immobilie, kommen auch die Ehepartner und die Kinder eventuell nicht um eine Steuerzahlung herum. Diese errechnet sich aus dem Verkehrswert (des Finanzamtes) – mit den bekannten Schwächen. Allerdings gilt für Kapitalanlagen ein Bewertungsabschlag von zehn Prozent des Verkehrswertes.

6.6. Stundung der Erbschaftssteuer

Fällig wird die Steuer bereits mit dem Erbfall. Ein rechtzeitiger Stundungsantrag beim Finanzamt ist sinnvoll, wenn Erben die Steuer nicht sofort aufbringen können. An die Bewilligung der Stundung der Erbschaftssteuer legt das Finanzamt allerdings strenge Maßstäbe an.

In der Regel wird eine vollständige Vermögensauskunft erwartet. Zudem wird verlangt, dass sich der Erbe das Geld anderweitig besorgt. Zum Beispiel durch eine Kreditaufnahme. Zuletzt steht die Frage im Raum, wie die Steuer nach der Stundung bezahlt werden soll.

Im Einzelnen gelten diese Regeln: Beim Erwerb von vermieteten Wohnimmobilien oder eines selbst genutzten Ein- oder Zweifamilienhauses bzw. von Wohneigentum kann die darauf entfallende Erbschaftssteuer bis zu 10 Jahre gestundet werden.

Allerdings nur dann, wenn zur Zahlung der Steuer die Immobilie veräußert werden müsste. Im ersten Jahr erfolgt die Stundung zinslos. Ab dem zweiten Jahr sind auf die verbleibenden Beträge 0,5 Prozent Zinsen pro Monat zu zahlen. Das entspricht einem Zinssatz von 6 Prozent pro Jahr. Wer Zugang zum Kapitalmarkt hat, für den ist eine herkömmliche Finanzierung sicherlich preiswerter.

Was aber, wenn das nicht der Fall ist? Bei älteren Menschen, Arbeitssuchenden, Alleinerziehenden und Menschen mit geringem Einkommen ist dieser Weg zur Bank oft versperrt.

Wer dennoch weiter im Elternhaus leben will, dem öffnet sich der Weg zu einer Verkaufsart, bei der jetzt schon Geld fließt – und der Eigentümer dennoch in der Immobilie wohnen bleiben kann. Wenn Sie dazu Fragen haben oder eine mögliche Lösung sehen, sprechen Sie mich einfach an.

7. Immobilie erben und in den Fußstapfen des Erblassers wirtschaften

Da Sie als Erbe in die Fußstapfen der Erblasser treten, gehen die laufenden Kosten für die Immobilie von Ihrem Konto ab. Das betrifft Versicherungen, Grundstücksabgaben und alle mit dem geerbtem Haus oder der geerbten Wohnung auftretenden Kosten. Auf der anderen Seite stehen Ihnen Erträge wie beispielsweise Mieten und Pachten zu.

Immobilie-Inside Blog Immobilie erben Mann und Frau bei Beratungsgespräch

Mit Wissen, Können und Erfahrung verhelfen wir zu Lösungen, die alle Ihre Ziele erreichen. Als Immobilienmakler und zert. Sachverständige für Immobilienbewertung bringen wir Sie bei Immobilienerbschaften sicher und schnell ins Ziel.

Wie es nach der Berechnung der Kosten für Erbschaftssteuer, Erbschein & Co. weitergeht, entscheiden Sie als Erbe. Es hängt davon ab, was Sie mit Ihrer Immobilie vorhaben. Selbst einziehen, vermieten oder verkaufen sind die gängigen Optionen.

Selbst einziehen ist der wohl unkomplizierteste Weg. Bei der Vermietung sind die allgemeinen Rechte und Pflichten des Vermieters gültig. So müssen Mieter nicht automatisch ausziehen, weil Sie die bisher vermietete Immobilie nutzen möchten. Sie müssen den Eigenbedarf nach den gesetzlichen Regeln geltend machen. Bei der Einkommensteuer gelten die Regeln der Vermietung und Verpachtung, mit denen die Einkünfte in die Steuerberechnung einfließen.

Bei einem Verkauf sind Prüfungen notwendig, um nicht eventuell in eine Steuerfalle zu geraten.

7.1. Immobilie erben: Spekulationsfrist beachten

Die so genannte Spekulationssteuer ist ein Teil der Einkommensteuer. Sie kann bei vermieteten Immobilien entstehen, wenn zwischen der Anschaffung und dem Verkauf noch keine zehn Jahre verstrichen sind. Die weitere Voraussetzung ist, dass die Immobilie vermietet ist. Waren Wohnung oder Haus teilweise oder früher vermietet, so ist das zu berücksichtigen. Bei Immobilien im Betriebsvermögen gelten völlig andere Regeln. Bei einer vom Erblasser selbst genutzten Immobilie fällt kein Spekulationsgewinn an.

Der Steuer unterliegt erst einmal der Unterschied zwischen dem heutigen Kaufpreis und den damaligen Anschaffungskosten. Die vom Erblasser in Anspruch genommenen Abschreibung für Abnutzung (AfA) werden hinzugerechnet. Das gilt auch für erhöhte Abschreibungen, wie beispielsweise für denkmalgeschützte Immobilien.

Kosten im direkten Zusammenhang mit dem Verkauf der geerbten Immobilie können hingegen abgezogen werden. Einige Beispiele:

  • Die Bank verlangt Geld für die vorzeitige Ablösung des Darlehens (Vorfälligkeitsentschädigung),
  • Maklerkosten für den Verkauf,
  • Kosten für die Werbung, wenn die Immobilie selbst verkauft wird.

Besonders interessant ist dieser Posten der Berechnung, wenn durch Investitionen in die Immobilie Mehrwerte geschaffen werden. Denn Sie müssen eines bedenken: von jedem Euro den Sie mehr in der Tasche haben, beträgt die Einkommensteuer nur einen Bruchteil. Für das Jahr 2019 beträgt der Höchststeuersatz 45 Prozent – und zwar erst dann, wenn das zu versteuernde Einkommen 265.000 Euro überschreitet. 55 Cent jedes mehr erlösten Euros verbleiben dem Verkäufer.

Wie bei jeder Steuer gilt, dass es einige völlig legale Gestaltungsmöglichkeiten gibt, wenn eine Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkauft werden soll. Es handelt sich nicht um „Schlupflöcher“ oder halbseidene Sparmodelle, sondern um anerkannte Gestaltungen.

7.2. Gewerblicher Grundstückshandel droht

Ein weitaus seltenerer Fall ist, wenn Erben durch den Verkauf in den gewerblichen Grundstückshandel „rutschen“. Die Grenzen sind fließend. Wer innerhalb von fünf Jahren drei Immobilien verkauft, sollte genau hinschauen. Die Finanzämter streiten in dieser Frage gerne und so bietet die Einhaltung von Zahl und Frist keine Garantie.

Wie bei der „Spekulationssteuer“ wird ein eigentlich privater Vorgang der Steuer unterworfen – und zwar unabhängig davon, wie die Immobilie zuvor genutzt wurde. Gerade bei Erbengemeinschaften führt diese Regel zu widerstreitenden Interessen. Während ein Erbe die Immobilie schnellstmöglich verkaufen möchte, will der andere die Frist auf jeden Fall abwarten.

Damit haben wir bereits einen Aspekt beleuchtet, wenn die Immobilie einer Erbengemeinschaft gehört und diese entscheiden soll.

8. Handlungsmöglichkeiten der Erbengemeinschaft

Der Vorteil einer Erbengemeinschaft ist, dass der Miterbe nicht alles alleine bewältigen muss. Sind sich die Erben über ein gemeinsames Ziel einig, so können schnell Aufgaben verteilt werden und jeder kann seine Talente und Fähigkeiten einbringen. Auf der anderen Seite braucht es gemeinsame Ent-schlüsse, um handlungsfähig zu sein.

Erbengemeinschaften entstehen kraft Gesetzes, wenn mehr als eine Person erbt. Der Zweck ist es, das geerbte Vermögen anteilig auf die einzelnen Erben aufzuteilen. Erbengemeinschaften sind also nicht für die Ewigkeit gedacht. In der Praxis erweist sich eine Einigung oft als problematisch, denn viele Beschlüsse müssen einstimmig fallen – und dabei zählt die Anzahl der Köpfe und nicht die Höhe eines Erbanteils. Da Immobilien nicht gut aufzuteilen sind, gibt es mehrere Möglichkeiten:

Es bleibt, wie es ist
Gerade bei Mehrfamilienhäusern und Kapitalanalgen in Gewerbeimmobilien ist es eine Option, diese als Gemeinschaft weiter zu bewirtschaften. Da sich die Gemeinschaft stets einig sein muss, wird dies mit fortschreitender Zeit zunehmend schwieriger. Soll in die Immobilie investiert werden? Geht es um den maximalen laufenden Ertrag?

Ist eine Hausverwaltung der bessere Weg oder soll ein Miterbe die Immobilie verwalten? Gemeinsame Antworten sind nicht einfach zu finden. Zumal lange bestehende Erbengemeinschaften die Tendenz haben, aus immer mehr Personen zu bestehen.

Ein Erbe zahlt die anderen aus
Eine finanzielle Regelung zwischen den Miterben ist Voraussetzung dafür, dass Sie die Immobilie übernehmen. Grundlage ist der Nettowert des Hauses. Sie werden es ahnen: Sie benötigen eine Bewertung. Diese ist Grundlage dafür, wie hoch der Ausgleich an den weichenden Erben ist. Oftmals bewohnt ein Miterbe die Immobilie bereits. Die anderen Erben haben dann Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung.

Gemeinsamer und einvernehmlicher Verkauf
Will oder kann kein Erbe die geerbte Immobilie übernehmen, Ist der Verkauf eine weitere Möglichkeit. Der Erlös wird nach den Anteilen an der Gemeinschaft aufgeteilt.

Keine Einigung über den Verkauf
Können sich die Miterben nicht über einen Verkauf der Immobilie einigen, wird es in der Regel teuer. Da die Erbengemeinschaft der Aufteilung des Vermögens dient, kann jeder Erbe die Auseinandersetzung der Gemeinschaft verlangen.

9. Falle Teilungsversteigerung?

Für die Immobilie bedeutet dies oft, dass sie in einer Teilungsversteigerung vor Gericht unter den Hammer kommt. Das geschieht derzeit in Deutschland sehr oft. Und genauso oft zahlen die Erben drauf. Ein gut geplanter freihändiger Verkauf erzielt in der Regel höhere Preise, als ein Gerichtstermin, dessen Ausgang von den Eigentümern kaum zu steuern ist.

Auf der anderen Seite ist die Teilungsversteigerung ein sehr transparentes, gesetzliches Verfahren. Doch es hat für die Miterben einige Tücken, die man vor einer Entscheidung kennen sollte. Ist die Immobilie versteigert, so überweist der neue Eigentümer den Kaufpreis an das Gericht. Damit dieses (den Betrag) auszahlt, müssen sich die Erben über die Verteilung einig sein. Gelingt diese Einigung nicht, fließt kein Geld auf die Konten der Erben.

Im Verfahren gibt es einige Besonderheiten, die mögliche Bieter abschrecken. Eine davon ist, dass eingetragene Hypotheken und Grundschulden zusätzlich zum Gebot bezahlt werden müssen – und zwar unabhängig davon, ob die Bank überhaupt noch einen Anspruch auf das Geld hat. Beispiel: Verkehrswert 400.000 Euro. Es sind noch Grundschulden von 300.000 Euro eingetragen, die vollständig abbezahlt sind. Zu seinem Gebot von beispielsweise 200.000 Euro (50 Prozent des Verkehrswertes) muss der Meistbietende noch 300.000 Euro bezahlen. Das führt dazu, dass die Immobilie im Einzelfall überhaupt nicht versteigert werden kann.

Ist das Grundbuch frei von Ansprüchen stellt sich die Frage, wie der höchste Verkaufspreis erzielt werden kann. Das Gericht veröffentlicht nur Anzeigen auf Webseiten und im Lokalblatt.Wollen Sie den höchsten Preis erzielen, empfiehlt sich eine professionelle Vermarktung eines Experten. Dabei ist wichtig, dass der Makler den verschiedenen Interessenten auch das Verfahren erklären kann. Viele potenzielle Bieter scheuen den Gang vor Gericht, weil sie sich nicht gut auskennen. Wir werden von vielen Banken, Sparkassen und Anwälten – nicht nur in solchen Fällen – immer wieder als Experten an Erben und Erbengemeinschaften empfohlen. Sicherlich sind Sie selbst schon auf die Idee gekommen uns anzurufen, wenn es um den kompetenten Umgang mit Ihrem Immobilienerbe geht.