Haus oder Wohnung verkaufen und im Zuhause wohnen bleiben

Älteres Paar entspannt dank Immobilienrente bei Wohnen im Alter

Fragt man die gleichen Menschen, ob sie die Immobilie verkaufen, eine Rente erhalten und zuhause wohnen bleiben wollen, so leuchten die Augen. Dabei lassen sie sich gedanklich auf ein Geschäft ein, dessen Auswirkungen und Fallstricke sie meist nicht überblicken. Was so einfach klingt, ist ein Geflecht aus Regelungen, Klauseln und Berechnungen. Selbst für gestandene Immobilienexperten ist das Konstrukt nur nach intensiver Ptüfung jedes einzelnen Aspekts transparent.

Die eigene Immobilie zur Altersversorgung einzusetzen, ist oft ein kluger Schachzug. Denn das mietfreie Wohnen hat den Preis, dass Kapital gebunden ist. Regelmäßig steigen die Kosten, um die Immobilie in Schuss zu halten. Die Immobilie war ja auch zum finanziell sorgenfreien Leben im Alter vorgesehen. Besonders Senioren ohne nahestehende Angehörige verfolgen solche Pläne. Wenn die Immobilie für Erben eine Belastung darstellen würde, ziehen sie eine solche Lösung in Betracht. Wer in der Familie oder Bekanntschaft schon einmal einen erbitterten Streit um die geerbte Immobilie erlebt hat, sieht in dem Verkaufen und Zuhausewohnen sicher eine gute Alternative. Außerdem deckt der Wert der Immobilie den Geldbedarf für ein schönes Leben. Ein wichtiger Aspekt ist, einen guten Platz zu finden, wenn ein Leben im eigenen Haushalt nicht mehr möglich ist.

Unterschiedliche Modelle stehen auf dem Prüfstand

Es gibt mittlerweile mehrere ganz unterschiedliche Modelle, mit denen Finanzanbieter durch das Versprechen einer Rente auf Kundenfang gehen. Von Leibrente bis Nießbrauch, von Rückkauf bis Teilverkauf reichen die Verlockungen. Allen ist gemein, dass die Immobilienverkäufer weiter im Zuhause wohnen bleiben.

Mit abgesichertem Mietvertrag wohnen bleiben

Wer seine Immobilie verkauft und mit einem Mietvertrag im Zuhause wohnen bleibt, wählt die transparenteste Form des Verkaufs. Der Kaufpreis liegt auf dem Konto. Das Mietrecht ist eine transparente Angelegenheit. Wer seine Miete pünktlich bezahlt, genießt als Mieter weitgehende Schutzrechte. Die allermeisten Menschen in Deutschland wohnen beanstandungsfrei in Mietwohnungen. In die Presse – und damit ins Gedächtnis – kommen nur die krassen Missbrauchsfälle.

Worauf Sie unbedingt achten sollten

Der unbefristete Mietvertrag steht beim Verkauf direkt im Notarvertrag. Zugleich sollte der Erwerber notariell auf die Eigenbedarfskündigung für sich und seine Nachfolger verzichten. Sie können die Höhe der Miete und den Umgang mit Mieterhöhungen ebenfalls klar und eindeutig regeln. Der Vorteil für den Mieter ist, dass er selbst den Vertrag jederzeit kündigen kann. Die monatliche Miete bezahlt der Verkäufer aus dem Kaufpreis, der in einer Summe auf dem eigenen Konto zur freien Verfügung steht. Der Mietzins orientiert sich an ortsüblichen, durchschnittlichen Werten. Das müssen nicht die hohen Mieten bei einer Neuvermietung sein. Der Mietzins ist frei verhandelbar.

Wenn sich die Lebensumstände so ändern, dass die Wohnung nicht mehr die beste Wahl ist, steht die Kaufsumme abzüglich der bisherigen Miete immer noch zur freien Verfügung. Wer sich die derzeit hohen Verkaufspreise sichern möchte und eine Wartezeit für eine neue Wohnlösung überbrücken möchte, findet hier eine individuell gestaltbare Lösung.

Steuerfrei und steuerpflichtig

Einmalig oder in Raten erhaltene Erlöse für selbst genutzte Immobilien sind bei der Einkommensteuer steuerfrei. Bei Leibrenten ist der altersabhängige Ertragsanteil zu versteuern. Entscheidend ist das Alter zu Rentenbeginn. Bei 70-jährigen Senioren beträgt der Ertragsanteil an der Rentenzahlung 16 Prozent. Beginnt die Rente mit dem 80. Lebensjahr, beläuft sich der Ertragsanteil auf 8 Prozent der Rentenzahlung.

Verkaufen und lebenslange Leibrente erhalten

Die Alternative ist ein Verkauf innerhalb des engeren Familienkreises oder der späteren Erben. Aber auch Investmentprofis bieten diese Verträge an. Statt des Kaufpreises wird eine Rente bezahlt. Die Rentenverpflichtung wird im Grundbuch zu Lasten des neuen Eigentümers eingetragen. Der Verbleib im – nun nicht mehr eigenen – Zuhause wird durch ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht abgesichert. Für die Leibrente und das Wohnrecht gelten grundsätzlich die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGH). Allerdings reichen diese Mindeststandards in der Regel nicht aus, um alle offenen Fragen zu regeln. Eine umfassende Beratung durch einen Notar oder spezialisierten Rechtsanwalt ist unbedingt erforderlich. Es gilt nämlich nur, was im Vertrag vereinbart ist.

Sowohl der Wert der Immobilie als auch das Wohnrecht und die Rentenzahlung müssen bei diesem Modell bewertet und berechnet werden. Für professionelle Anbieter ergeben sich dabei einige Stellschrauben, dieses Geschäft einträglich zu gestalten. Die Bewertung der Immobilie obliegt in der Regel dem Käufer. Auch die Berechnung der Rentenhöhe fällt in dessen Geschäftsbereich. Bei lebenslangen Renten wird zur Berechnung der Dauer der lebenslangen Rente eine so genannte Sterbetafel genutzt. Schon der Unterschied, ob hier die versicherungsmathematische Lösung oder die amtliche Sterbetafel genutzt wird, wirkt sich auf die Rentenhöhe aus.

Beim Wohnrecht ist entscheidend, wer die Instandhaltung der Immobilie bezahlt. Die Verpflichtung, die Immobilie „in Schuss zu halten“ ist sehr vage. Dann bleibt noch die Frage, wie das Wohnrecht genau gestaltet ist und wie es im Grundbuch abgesichert wird. Steht das Wohnrecht nicht an erster Rangstelle, so kann dies für den Berechtigten fatal sein. Im Falle einer Zwangsversteigerung, also wenn der Eigentümer seinen Verpflichtungen nicht nachkommen kann, droht der Verlust des Wohnrechts. Klar ist auch: einen altersgerechten Umbau müssen die ehemaligen Eigentümer selbst tragen. Wenn der Käufer die Verpflichtung zur Instandhaltung übernimmt, kalkuliert er in der Regel mit jährlichen Aufwendungen von 1,5 Prozent des Wertes der Immobilie. Für den Verkäufer ist es ein Unterschied, ob diese zu Anfang vom Immobilienwert abgezogen werden oder jeden Monat mit der – jetzt höheren – Rente verrechnet wird.

Verkauf gegen Nießbrauchrecht statt Wohnrecht

Der Nießbrauch oder das Nießbrauchsrecht umfasst nicht nur das Wohnrecht, sondern z.B. auch die Vermietung und Verpachtung. Das kann die gesamte Immobilie betreffen oder nur Teile davon. Es ersetzt das vereinbarte Wohnrecht. Allerdings muss der Berechtigte die Instandhaltung meist komplett übernehmen. Kalkuliert wird diese mit 1,5 Prozent des Immobilienwertes pro Jahr. Das kann bei älteren Häusern teuer werden. Auf der anderen Seite lassen sich bei größeren Immobilien weiterhin Einnahmen erzielen, zum Beispiel durch die Vermietung von Wohnungen oder die Verpachtung von Grundstücken. Bei der Ermittlung des Kaufpreises wird der Wert des umfassenden Nutzungsrechts vom Kaufpreis abgezogen.

Zu Risiken und Nebenwirkungen …

In einer Zeit, in der DAX-Konzerne binnen kurzer Zeit vom Kurszettel in die Insolvenz verschwinden, sollte ein Eigentümer nicht blauäugig sein. Zahlt der Verpflichtete die Rente nicht, hält er sich nicht an die vertraglichen Abmachungen oder fällt er gar in die Insolvenz, wird aus dem vermeintlich guten Geschäft eine Katastrophe. Das sollte Erinnerungen an die Finanzkrise 2008/2009 wecken. Wenn Sie also einen tollen Kaufpreis erhalten, eine Rente beziehen und die Wohnung auch noch in Stand gehalten wird – ist dann nicht die Frage zwingend, womit der Anbieter eigentlich Geld verdient?

Diese Fragen müssen Sie zusätzlich klären

  • Sehr wichtig ist, wer für die Instandhaltung verantwortlich ist und was beide Parteien unter diesen Begriff fassen.
  • Klären Sie vorher, was bei einem Auszug passiert.
  • Klären Sie vorher, wie das Wohnrecht und die Zahlungen an Sie abgesichert sind. Bestehen Sie darauf, dass Ihre im Grundbuch eingetragenen Rechte vor anderen Eintragungen, z.B. vor Grundschulden und Hypotheken, eingetragen werden.
  • Bestehen Sie auf einem Beratungsprotokoll. Ihnen ausgehändigte Berechnungen und Prospekte gelten vor Gericht im Zweifel nicht. Letztendlich ist entscheidend, was im Notarvertrag vereinbart ist.
  • Lassen Sie sich unabhängig beraten, etwa bei Verbraucherzentralen, und Verträge von Notaren oder Fach­anwälten prüfen.
  • Wir können Ihnen vertrauensvolle Experten mit den notwendigen Kenntnissen im Immobilienrecht, Kaufrecht, Rentenrecht und Grundbuchrecht in Ihrer Nähe nennen.

Mischformen des Grundmodells aus Verkauf und Rente

Das Grundmodell dieses Geschäfts ist wirtschaftlich gesehen sehr einfach: ein Immobilienverkauf mit einem Wohnrecht und einer zusätzlichen Zahlung. Da sich alle Faktoren des Kaufes für den gewerblichen Käufer finanzmathematisch berechnen lassen, gibt es eine Vielzahl von Mischformen:

  • Teilverkauf statt Gesamtverkauf
  • Verkauf mit Rückkaufrechten
  • Verkauf gegen Nießbrauchsrecht
  • Einmalzahlung und Rente
  • Rente auf eine bestimmte Zeit statt auf Lebenszeit
  • Zeitrente mit einer Mindestlaufzeit
  • und weiteres mehr

Das führt dazu, dass kaum ein Modell mit dem anderen vergleichbar ist. Es führt aber in der Regel auch dazu, dass der Verkauf für den Verkäufer finanziell unattraktiver wird, je mehr Optionen vereinbart werden.

Wenn die Rente nicht mehr überwiesen wird

Zur Beruhigung sehen manche Verträge für diesen Fall ein Rückkaufrecht der Immobilie vor. Allerdings sind in diesem Fall die erhaltenen Leistungen zurückzuzahlen. Dazu dürften die allerwenigsten Senioren in der Lage sein. Hat der Käufer zur Finanzierung des Kaufpreises Hypotheken und Grundschulden eingetragen, so droht letzten Endes die Zwangsversteigerung.

Was ist für Sie finanziell drin?

Die Zeitschrift „Finanztest“ hat eine Beispielrechnung aufgemacht:

Verkauft ein 65-Jähriger sein Haus im Wert von 500.000 Euro und 1.500 Euro Wohnwert im Monat, beträgt die Leibrente weniger als 500 Euro pro Monat – und endet im Alter von 90 Jahren. Mit 75 Jahren sind es dem Beispiel zufolge rund 1.200 Euro. Mit 85 Jahren, die Rente läuft dann rechnerisch nur noch 60 Monate, gut 3.100 Euro. Für Frauen sind die Renten wegen der höheren Lebenserwartung deutlich niedriger.

Für wen ist der Verkauf gegen Rentenzahlung vorteilhaft?

Die Grunddaten. Der Marktwert des Hauses bei einem freien Verkauf auf dem Immobilienmarkt kann deutlich höher liegen. Selbst wenn Sie zwei Sachverständige fragen, wird der nach gesetzlichen Vorgaben ermittelte Verkehrswert um 10–20 Prozent differieren.

Der Wert des Wohnrechts wird nach den aktuellen (hohen) Mieten berechnet. Beim Endergebnis, der Rente, kommt es auch darauf an, welche Sterbetafel der Anbieter verwendet. Es gibt ein versicherungsmathematisches Modell und die amtlichen Sterbetafeln, die zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen.

Die Gegenrechnung

Der 85-jährige Senior erhält in diesem Beispiel einen Betrag von insgesamt 60 Monate x 3.100 Euro = 186.000 Euro. Bei einer so hohen Rentenzahlung unterliegt der Ertragsanteil der Rentenzahlung der Einkommensteuer. Aus dieser Rente werden – wie bisher – alle Nebenkosten bestritten.

Der 75-jährige Senior erhält die Rente 15 Jahre oder 180 Monate. In der Summe sind dies bei einer monatlichen Zeitrente von 1.200 Euro insgesamt 216.000 Euro.

Wer mit 65 Jahren verkauft, der erhält bis zum 90. Lebensjahr insgesamt 300 Zahlungen in Höhe von unter 500 Euro. Diese addieren sich auf ca. 150.000 Euro.

Bei allen Beispielen trägt der Wohnberechtigte die Nebenkosten und eine eventuell anfallende Einkommensteuer. Wobei in allen drei Beispielen die nicht bezifferte Instandhaltung vom neuen Eigentümer bezahlt werden.

Vergleich mit einem Verkauf mit abgesichertem Mietvertrag

Bei einem Verkauf fließen dem Eigentümer 500.000 Euro steuerfrei zu. Aus dieser Summe wird dann die Miete bis zum 90. Lebensjahr bezahlt werden. Diese beträgt in dem Beispiel 1.500 Euro. Ein Wohnrecht auf Zeit oder bis zum – rein statistischen – Lebensende wird grundsätzlich völlig anders berechnet, als eine pure Mietzahlung. Die stoppt nach der Kündigungsfrist, wenn der Wohnraum nicht mehr benötigt wird. Bereits diese stark vereinfachten Beispiele zeigen die Dimension auf, um die es bei dem Angebot geht.

Beispiel: ein 85-jähriger Senior. Bei einer rein statistischen Lebenserwartung von etwa fünfeinhalb Jahren addieren sich die Mietzahlungen auf 66 x 1.500 Euro. Insgesamt betragen die Mietzahlungen also rund 99.000 Euro.

Wer diese Mieten jeden Monat vom Kaufpreiskonto überweist, der hat noch rund 400.000 Euro zur freien Verfügung. Mit diesem Geld könnte die Miete weitere 20 Jahre bezahlt werden.

Bei dem 75-jährigen Senior belaufen sich die Mietzahlungen in den „statistischen“ rund 11 Jahren auf 198.000 Euro.

Verkauft der Eigentümer im Alter von 65 Jahren, so steigt die zu zahlende Miete auf 325.000 Euro. Selbst in diesem vermeintlich günstigen Fall verbleibt eine Differenz von rd. 175.000 Euro – oder etwa einem Drittel des Hauswertes.

Der Notar wird es schon richten!?

Die Aufgabe des Notares ist es, den Willen der Vertragsparteien rechtlich sicher zu dokumentieren. Er prüft weder den Wert des Hauses oder die Gegenleistung in Form von Rente und Wohnrecht. Fragen Sie den Notar, wenn Sie etwas in dem Vertrag nicht verstehen. Er wird die Fragen gerne beantworten. Er sorgt zudem dafür, dass der Verkauf und die Rechte wie vereinbart im Grundbuch eingetragen werden. Kommt es zum Streit, gilt im Zweifel dieser Vertrag und der Verkäufer muss seine Rechte gegebenenfalls sogar vor Gericht durchsetzen.

Bei Verträgen zwischen Verbrauchern und gewerblich tätigen Käufern muss zwischen der Übersendung des Vertragsentwurfes und der Unterzeichnung eine Prüffrist von 14 Tagen liegen. Diese sollten Sie in jedem Fall nutzen, um den Vertrag neutral prüfen zu lassen und mit dem im Gespräch versprochenen Dingen abzugleichen.