Das Haus oder die Wohnung vermieten oder verkaufen

Es gibt einige sehr gute Gründe, warum sich ein Eigentümer von seiner Immobilie trennen möchte. Nachdem die Kinder aus dem Haus sind, werden die großen Wohnflächen nicht mehr benötigt. Bei einer Scheidung ist die Immobilie zu groß oder die finanzielle Belastung durch die Finanzierung kaum mehr tragbar. Als Erbe möchten Sie die Immobilie nicht selbst bewohnen – oder eine Erbengemeinschaft möchte das Haus einfach zu Geld machen.

Gerade im Hinblick auf die Erbfolge sollte der Verkauf der Immobilie gut bedacht sein. Familienvermögen entstehen oft dadurch, dass Grundbesitz von Generation zu Generation weitergegeben wird.

Passt die selbstgenutzte Immobilie heute nicht mehr in das Lebenskonzept, kann deren Verkauf und die Anschaffung einer weiteren Immobilie eine gute Lösung sein. Wenn die Kinder nicht mehr in das Elternhaus zurückkehren möchten, so können die Eltern den Erwerb zweier kleinerer Eigentumswohnungen in Betracht ziehen.

Eine sachkundige Immobilienbewertung als Ausgangspunkt für die Entscheidung

Ausgangspunkt der Überlegungen sollte immer eine sachkundige Immobilienbewertung sein. Ihr Immobilienexperte kann nicht nur die Frage nach dem Verkaufswert der Immobilie beantworten. Er kann Sie auch beraten, ob sie für eine Vermietung noch in die Immobilie investieren müssen und wie hoch eine spätere Miete sein wird. Zugleich können Sie Zeiträume erfahren, in denen die Pläne umgesetzt werden können.



Der Verkauf eines Grundstücks, einer Wohnung oder eines Hauses ist lukrativ wie selten. Dennoch will der Verkauf gut bedacht sein und umsichtig durchgeführt werden.  Die einmalige hohe Kaufsumme sorgt für Flexibilität bei den zukünftigen Plänen. Nachdem Kredite getilgt sind, kann zum Beispiel ein einmaliger Finanzbedarf abgedeckt werden. Reisen, eine Unterstützung der Nachkommen oder besondere medizinische Behandlungen sind leichter finanzierbar.

Auf der anderen Seite geht die Möglichkeit verloren, die Immobilie zu erhalten und regelmäßige Mieteinnahmen zu erzielen.

Bei der Planung sollten Sie also wissen, was die Immobilie genau am Markt wert ist. Dieses genauere Wissen um den Wert der Immobilie ist die Basis für alle folgenden Überlegungen.

Eine exakte Immobilienbewertung ist nicht nur für Senioren wichtig, die ihr Wohnen im Alter planen. Auch wer eine Immobilie erbt, Mitglied einer Erbengemeinschaft ist, mit den Folgen einer Scheidung oder Trennung umgehen muss oder gar in eine finanzielle Notlage geraten ist, darf sich nicht mit ungefähren Werten zufrieden geben. Zudem ist es sinnvoll von Immobilienexperten zu erfahren, in welchem Zeitraum ein Immobilienverkauf abgewickelt werden kann. Das beantwortet die Frage, wann der Kaufpreis tatsächlich auf dem Konto zur Verfügung steht.

Soll oder muss der Verkauf schnell vonstatten gehen, so kann ein kompetenter Immobilienmakler stets auf seine Kundenkartei zurückgreifen.

Eine  Immobilie verkaufen: Recht und Steuern spielen eine wichtige Rolle

Neben der persönlichen Lebenssituation spielen auch die Steuern bei einem Immobilienverkauf und auch die Erbschaftssteuer eine immer größere Rolle. Dabei gilt: das private Wohnen in einer eigenen Immobilie wird vom Gesetzgeber behandelt wie Konsum. Wer Wohnraum für andere Menschen schafft, wird grundsätzlich mit Steuervorteilen belohnt. Bei der Einkommensteuer kommen insbesondere infrage:

  • die Spekulationssteuer nach § 23 Einkommensteuergesetz,
  • Auswirkung bei teilweiser betriebliche Nutzung der Immobilie,
  • gewerblicher Immobilienhandel.

Die Einkommensteuer ist sicherlich nur ein Aspekt einer klugen Entscheidung. Es ist sehr wichtig, die Herausforderungen gekonnt zu umschiffen, die die vielen Änderungen bei Recht und Steuern seit dem Erwerb ihrer Immobilie geschaffen haben. Die kleinste Herausforderung dürfte dabei der mehrfach geänderte Energieausweis haben – um nur ein Beispiel zu nennen. 

Das eigene Haus oder die eigene Wohnung vermieten

Bei der Vermietung tauscht der Eigentümer der Immobilie die sofortige Flexibilität durch einen hohen Kaufpreis gegen langfristige Einnahmen. Die Immobilie bleibt der Familie erhalten. Auch eine Ablösung von Krediten ist nicht zwingend erforderlich. Hinzu kommt, dass die Immobilie langfristig von einer Wertsteigerung profitiert. Die Miete dient als feste monatliche Einnahme.

Allerdings übernimmt der Vermieter auch Pflichten. Die vermietete Immobilie muss instand gehalten werden. Die Einnahmen und Ausgaben sind Bestandteil der jährlichen Steuererklärung. Meist sind vor einer Vermietung noch Investitionen zu tätigen. Wurden notwendige Instandhaltungen aufgeschoben, so müssen diese vor einer Vermietung nachgeholt werden. Was dem Eigentümer selbst noch ausreichte, kann leicht von einem Mieter bemängelt werden.

Wer langfristig einen guten Mietzins erhalten möchte, sollte sich über die zuvor notwendigen Arbeiten Gedanken machen. Der Wechsel von der Eigennutzung zur Vermietung ist ebenfalls ein guter Zeitpunkt, die Immobilie durch eine grundlegende Modernisierung aufzuwerten und damit den Wert langfristig zu steigern. Ein neues Dach, eine neue Heizung oder neue Bodenbeläge – der Wechsel ist ein idealer Zeitpunkt darüber nachzudenken.

Zu den Nachteilen einer Vermietung kann es gehören, dass die Immobilie nicht mehr frei verfügbar ist. Möchten die Eigentümer das Haus während der Mietdauer verkaufen, so wird der Mietvertrag davon nicht angetastet und bleibt unverändert gültig. Vermietete Immobilien werden bei einem späteren Verkauf anders bewertet als Immobilien, in die man nach einer Übergangszeit selbst einziehen kann.

Die allerwenigsten Kaufinteressenten möchten sich mit einer Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs beschäftigen. Die Vermietung grenzt also nicht nur den möglichen Käuferkreis ein, sie führt auch in aller Regel zu einem Preisabschlag.

Steuern beim Immobilienverkauf

Ein weiterer wichtiger Aspekt bei der Entscheidung die Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten ist die Belastung mit Steuern. Soll beispielsweise eine vermietete Immobilie verkauft werden, so steht die Steuerbelastung hier eine wesentliche Rolle. Wir haben die wichtigsten Regeln für Sie zusammengestellt.

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