8.6 Der Notarvertrag als Krönung des Immobilienverkaufs

Der Notarvertrag beim Verkauf und Kauf einer Immobilie bedarf einer umsichtigen Vorbereitung durch den Immobilienmakler. Wir sorgen dafür, dass alle wesentlichen Vereinbarungen zwischen dem Immobilienverkäufer und dem –Käufer im notariellen Vertrag niedergelegt werden. Dabei trennen wir wichtige Verabredungen von rechtlichen Selbstverständlichkeiten. Alles, was nicht im Notarvertrag steht wird nicht rechtsgültig. Die Begleitung des Notarvertrages ist also eine Angelegenheit der Immobilienspezialisten.
Aufgrund unserer Vorgaben fertigt der Notar einen Kaufvertragsentwurf an, der nach Prüfung durch die Parteien notariell beurkundet wird.

Auf der Zielgeraden des Immobilienverkaufs

Wir befinden uns auf der Zielgeraden des Immobilienverkaufs. Die jetzt am meisten an uns gerichtete Frage ist: :

Wann ist der Verkauf sicher? Die Antwort: „Erst, wenn das Geld auf dem Konto ist!“

Denn auch bei bestem Willen des Notars ist die Aufgabe der Abwicklung des notariellen Kaufvertrages nur in kleinen Schritten zu bewältigen. Benötigt wird die Mitwirkung vieler teils amtlicher Stellen mit dementsprechenden Bearbeitungszeiten. Was aber sehr positiv für den Verkäufer der Immobilie ist: die Bestellung des Kaufvertragsentwurfs ist für den Käufer kostenpflichtig. Auch wenn der Vertrag nicht zu Stande kommen sollte, stehen jetzt oft mehrere hundert Euro zur Debatte, auf die der Notar für seine Arbeit einen Anspruch hat.

Sollte der Immobilienmakler den Vertrag aufsetzen?

In manchen Regionen ist es Sitte, dass der Immobilienmakler den Vertragsentwurf zur Verfügung stellt. Ich rate davon ab. Der Notar hat die juristische Ausbildung und sollte fachlich stets auf der Höhe sein.

Die Auflassungsvormerkung schützt den Immobilienkäufer

Besonders wichtig für den Verkäufer ist die so genannte Auflassungsvormerkung. Diese wird nach dem notariellen Abschluss des Kaufvertrages in das Grundbuch eingetragen. Sie schützt den Käufer davor, dass der Verkäufer – was ja theoretisch möglich ist – die Immobilie mehrfach bei verschiedenen Notaren verkaufen will.

Wenn der Käufer nicht bezahlt

Was passiert, wenn der Käufer nicht zahlt? Die Gründe dafür müssen nicht einmal böswillig sein: die Bank zieht die Kreditzusage unerwartet zurück. Oder ein Schicksalsschlag lässt den Kauf in einem ganz anderen Licht erscheinen. Sind jetzt keine Regelungen zur Löschung der Auflassungsvormerkung durch den Notar getroffen, so wird der Verkauf der Immobilie an einen anderen Käufer zur Hängepartie. Durch die Auflassungsvormerkung ist der weitere Verkauf erst einmal blockiert.

Der Notar sorgt bei der Abwicklung des Kaufvertrages dafür, dass Sie das Eigentum an der Immobilie nicht verlieren können, ohne dass der Kaufpreis bezahlt wurde. Die Käufern gegen muss erst dann bezahlen, wenn der Notar sicherstellen kann, dass diese auch vertragsgemäß im Grundbuch eingetragen werden kann.

Der Immobilienmakler klärt alle Voraussetzungen

Weitere wichtige Fragen, die in der Vorbereitung vom Immobilienmakler zu klären sind, betreffen. beispielsweise Wohnrechte, Teilungserklärungen oder andere Belastungen, die vor einem Verkauf zu löschen sind. Glücklicherweise sind es nur wenige oft nur theoretisch möglichen Fallstricke, die bei einem Notarvertrag lauern können.

Wer Notare nach persönlichen Erfahrungen befragt, wird erfahren, dass der meiste Grund für das Scheitern von Kaufverträgen bei Immobilien auf Verkäuferseite liegt. Die Verkäufer haben sich nicht akribisch um die Löschung von Rechten wie Grundschulden, alten Wohnrechten oder anderen Reallasten aus dem Grundbuch gekümmert.

Fehlt beispielsweise die Löschungsbewilligung für ein längst zurückbezahlte Grundschuld, so verzögert sich die Abwicklung und Zahlung möglicherweise und mehr als ein halbes Jahr. Damit stellt sich für den Verkäufer der Immobilie die Frage nach einem Schadenersatz, den er dem Käufer gegebenenfalls zahlen muss. Das Amtsgericht wird in diesem Fall ein so genanntes Aufgebotsverfahren durchführen. Wenn sich innerhalb eines halben Jahres keine Ansprüche erhoben werden, kann die Grundschuld gelöscht werden. Und auch erst dann wird der Kaufpreis fällig.