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Wenn sich Paare scheiden lassen oder trennen, stellt sich die Frage nach dem besten Umgang mit der Immobilie. Optionen klugen Handelns gibt es viele. Aber welche der Möglichkeiten passen auf die eigenen Wünsche und Ziele?

Der Gang zu uns als spezialisiertem Immobilienexperten lohnt sich. Als Außenstehende sind wir neutral. Deshalb können wir allen Beteiligten alle Möglichkeiten und deren Konsequenzen aufzeigen.

Vielfältige Ziele sind dennoch erreichbar

Die Ziele der Eigentümer in unserer Praxis sind vielfältig. Einer der Partner möchte die Immobilie behalten und den anderen Miteigentümer auszahlen. Vielleicht soll die Immobilie gemeinschaftlich verkauft werden. Es gibt viele Möglichkeiten, den Wünschen und Zielen gerecht zu werden. Zumindest dann, wenn ein neutraler Blick zur besten Lösung verhilft.

Perspektiven im Trennungsjahr

Vor einer Scheidung steht das Trennungsjahr. Steht fest, dass eine Versöhnung aussichtslos ist, rückt die Immobilie in den Mittelpunkt. Die emotionale Situation ist oft brisant. Deshalb bleibt bei den allermeisten Paaren aktuell kein Raum für dieser Frage.

Ein guter Anwalt hilft jetzt besonders, für beide Menschen eine realistische Position zu finden. Fragen des Unterhalts, der weiteren Nutzung der Immobilie und dem weiteren Perspektiven stehen im Vordergrund.

Denn es ist klar: das Geld ist oft knapp. Zwei Wohnsitze, eventuell laufende Raten für die Immobilienfinanzierung und Unterhalt sind nicht „einfach so“ zu bewerkstelligen.

Bevor Rückstände auflaufen, gehören jetzt die Fakten auf den Tisch: Was ist die Immobilie wirklich wert? Was bleibt bei einem Verkauf übrig? Und ganz praktisch: wie ist die Wohnsituation nach einem Verkauf?


Was Ihr Berater können muss

Wer in Immobilienfragen gut beraten werden will, achtet auf diese Dinge. (Lebens-) Erfahrung ist eine gute Voraussetzung. Wer dieser schwierigen Situation für alle beteiligten Menschen mit Erfahrungswissen begegnet, ist klar im Vorteil.

Dazu kommt ein detaillierter Überblick über Konsequenzen, wenn die Eigentümer den einen oder anderen Weg wählen.

Wann wird zum Beispiel die Bank „nervös“? Was passiert dann? Wie geht man konstruktiv mit drohender Teilungs- und Zwangsversteigerung um?

Wie schafft man z.B. die Voraussetzungen für einen einvernehmlichen Verkauf? Warum sollten die beratenden Rechtsanwälte und Steuerberater mit ins Boot geholt werden?

Wo lernt man das alles, damit die Beratung wirklich zum Ziel führt? Für mich war der Ausgangspunkt ein Steuerrechtsstudium. Eine der wesentlichen Fähigkeiten ist strategisches Denken. Ändert sich nur eine Zahl, hat das an ganz verschiedenen Stellen nachhaltige Auswirkung.

In einer Anwalts- und Steuerkanzlei lernte ich Grundzüge des Scheidungsrechts – und beriet die Menschen über die finanziellen Auswirkungen der Scheidung.

Heute werde ich von Banken und Versicherungen oft bei der Kreditsanierung empfohlen. Gelingt das nicht, steht manchmal eine Versteigerung vor Gericht ins Haus. Das ist dann der letzte Zeitpunkt, mit allen Beteiligten an einen Tisch zu kommen.

Ein guter Berater ist für mich also der Mensch, der die Kompetenz hat, Lösungen in menschlich schwierigen Situationen zu finden. Und zwar gleichgültig, wie tief die „Karre im Dreck“ steckt.

Das Trennungsjahr ist vorüber

Jetzt kann einer der Ehepartner den Verkauf der gemeinsamen Immobilie verlangen. Den Anspruch durchzusetzen, ist in der Praxis oft schwierig.

Der Anspruch kann gegebenenfalls gerichtlich durchgesetzt werden. Ein anderer Weg kann eine Teilungsversteigerung sein. Im letzten Fall kommt es immer auf den konkreten Einzelfall an.

Was genau steht im Grundbuch? Denn der Erwerber übernimmt diese Belastung in den allermeisten Fällen. Selbst wenn die Versteigerung glückt, müssen sich die Eigentümer über die Verteilung des Erlöses einigen. Sonst zahlt das Gericht nicht aus.

Vorteile eines einvernehmlichen Verkaufs

Ein Verkauf der gemeinsamen Immobilie hat mehrere Vorteile. Kein fremder Käufer kann die Notsituation ausnutzen. Die Bankkredite werden abgelöst.

Dann lässt sich mit dem Geld ein Neuanfang starten. Nachteil ist, dass der Verkauf nicht rückgängig gemacht werden kann.

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Alternative: Immobilie vermieten

Die Vermietung hat den Vorteil, dass die Immobilie weiterhin im Familienbesitz bleibt. Stehen Kosten und Mieterträge in Einklang, so nimmt dies den Druck für einen schnellen Verkauf.

Außerdem lässt sich von den Einnahmen der Kredit bei der Bank bedienen. Läuft es gut, winken noch Steuervorteile.

Letzter Ausweg: Teilungsversteigerung

Eine Teilungsversteigerung ist nicht so einfach. Sie sollte in der Regel das letzte Mittel sein. Auslöser ist oft, dass sich die Eigentümer nicht über den Preis oder eine Verteilung einigen können.

Die Teilungsversteigerung ist eine Art der Zwangsversteigerung. Sie kann von jedem Eigentümer beim Amtsgericht beantragt werden. In der Regel haben die Eigentümer jetzt unterschiedliche und teils völlig gegensätzliche Interessen. Oft will ein Miteigentümer die Immobilie übernehmen und es gibt unterschiedliche Preisvorstellungen.

Das Risiko bei einer Teilungsversteigerung ist, dass der Erlös weit unter dem Verkehrswert der Immobilie liegt. Für die Parteien ist das ein großes wirtschaftliches Risiko. Zumal die Besonderheiten im Prozess für normale Menschen kaum nachvollziehbar sind.

Es kommt hinzu, dass Kosten für die Tätigkeit des Gerichts und für das Verkehrswertgutachten vorabbezahlt werden müssen.

Der parteiische Immobilienmakler

Wer kümmert sich um die Beauftragung und wessen Interessen vertritt der Makler? Mir persönlich ist es sehr wichtig, in allen Fragen gegenüber den Eigentümern transparent zu sein. Das gilt auch für die Anwälte und Steuerberater. Zumindest dann, wenn es von Ihnen gewünscht ist.

Bei Trennungen und Scheidungen ist das gegenseitige Vertrauen oftmals aufgebraucht – gerade dann, wenn es um den oft wichtigsten Vermögensgegenstand geht.

Beauftragt jede Partei einen Makler, ist das für Käufer verwirrend und abschreckend. Die fragen sich nämlich, was mit der Immobilie nicht stimmt. Letztendlich bleiben oft die Schnäppchenjäger als Käufer, die solche Situationen gerne ausnutzen.

Es gibt hier keine „beste Lösung“. Mir ist wichtig, dass aus einer größt möglichen Transparenz das mindest notwendige Vertrauen entsteht. Und mit einem konkreten Kaufangebot gibt es oft eine gute Lösung. So meine Erfahrung. Übrigens ist Unparteilichkeit auch eine Tugend, die man beim Finanzamt lernt.

Rufen Sie mich an und ich schaue, was ich konkret für Sie tun kann.

Autor: Thomas Siedler, Jahrgang 1962, studierter Steuerrecht-Fachmann und erfahrener Berater in der Steuerberatung und der Wirtschaftsberatung von Unternehmen und Privatpersonen. Experte für Beratung von Immobilieneigentümern, in der Immobilienbewertung und Praktiker im Verkauf verschiedenster Immobilien.