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Sie haben ein tolles Haus geerbt? Oder eine schicke Wohnung geerbt? Was tun? Denn die Zeit drängt. Bei jedem zweiten Erbfall wird ein Haus geerbt oder eine Wohnung vererbt. Der oder die Erben fragen sich: „Immobilie  geerbt – was ist zu tun?“ Zumal der Gesetzgeber für Trauer und eine kluge Entscheidung nicht viel Zeit lässt. Wer eine Immobilie erbt, muss sich in der Regel innerhalb von sechs Wochen entscheiden, ob das Erbe angetreten oder ausgeschlagen wird. Schritt für Schritt sind das die wichtigen Überlegungen. Eine PDF-Datei zum Herunterladen finden Sie am Ende des Beitrags.

Das Erbe antreten oder ausschlagen?

Das ist wenig Zeit für ein so komplexes Thema mit derart großen wirtschaftlichen Folgen für den Immobilienerben. Wer nicht klug und sorgfältig vorgeht, hat nachher vielleicht eine tolle Immobilie geerbt – aber dazu jede Menge Probleme und Kosten. In der Kürze der Zeit heißt es sorgsam und umsichtig vorgehen.

Der erste Schritt ist eine professionelle Bewertung der Immobilie durch einen erfahrenen Experten für Erbschaft und Immobilie. Der Wert einer Immobilie bestimmt sich nicht nur nach Lage, Lage, Lage – die Prüfung jeder Menge rechtlicher Fragen kommt in diesem Fall hinzu. Diese sind auf den ersten Blick kaum sichtbar, haben in den allermeisten Fällen aber eine große Auswirkung.

Statt der üblichen „10 Tipps für Immobilienerben“, steigen wir etwas konkreter in das Thema ein. Und das beginnt mit dem Erbrecht. Mit dem Erbfall sind Sie Rechtsnachfolger des Erblassers mit allen Rechten und Pflichten – und damit auch neuer Eigentümer des geerbten Hauses oder eines anderen Immobilienerbes.

Eine professionelle Bewertung ist notwendig

Deshalb sollten Sie schnell festellen, ob der Nachlass und insbesondere die Immobilie werthaltig ist. Dabei zählt nicht nur der bauliche Zustand, sondern insbesondere das rechtliche Umfeld. Sind bei einer Wohnung hohe Sonderumlagen zu zahlen, sieht man das der Immobilie nicht an. Ist der Dachausbau des geerbten Hauses nicht genehmigt, so wirkt sich das auf den Wert aus. Hier ist die Beratung eines in diesen Fragen geschulten und erfahrenen Immobilienexperten gefragt. Entscheidend ist es für Sie, den richtigen Fragen sorgfältig auf den Grund zu gehen.

Vor einer klugen Entscheidung, ob Sie das Erbe antreten oder ausschlagen, ist der Wert des gesamten Erbes festzustellen. Ist der Nachlass überschuldet, so müssen Sie in der richtigen Form und Frist das Erbe ausschlagen. In der Regel haben Sie dafür nur sechs Wochen nach dem Erbfall Zeit. Unternehmen Sie nichts, so treten Sie das Erbe automatisch an.

Wenn die Immobilie ein wichtiger Eckpfeiler der Erbschaft ist, können Sie mit der richtigen Planung den Wert deutlich  beeinflussen. Möchten Sie selbst einziehen, möchten Sie vermieten oder verkaufen? Das kann wesentlichen Einfluss auf den Wert der Erbschaft haben. Ein Mehrfamilenhaus kann aufgeteilt und die einzelnene Wohnungen können verkauft werden. Schon ergeben sich völlig andere Perspektiven und Wetansätze. Vom Grundstück lässt sich vielleicht noch ein zweites Baugrundstück abtrennen. Auch hierzu ist der Rat des Experten sehr nützlich. Der kann Ihnen aufzeigen, welche Potenziale in dem geerbten Haus oder der geerbten Wohnung schlummern.


Nachlassverwaltung ist ein Weg bei Unklarheiten

Ist die Nachlasssituation unklar, können Sie die Nachlassverwaltung beantragen. Möchten Sie die Erbschaft ausschlagen, so gelten dafür Formen und Fristen. Sie müssen die Ausschlagung persönlich bei Gericht erklären oder bei einem Notar beurkunden lassen. Per Telefon, Fax, Brief oder E-Mail ist die Erbausschlagung nicht wirksam. Dazu haben Sie in der Regel sechs Wochen Zeit, nachdem Sie erfahren haben, dass Sie geerbt haben und warum Sie geerbt haben. Im Zweifel hilft Ihnen das Nachlassgericht weiter. Gute Beratung leisten selbstverständlich Notare, wenn es komplizierter wird. Erbrecht und Testamente sind deren tägliches Geschäft.

Kosten des Erbes kalkulieren

Treten Sie das Erbe an, so können schnell Aufwendungen entstehen. Erbschein, Erbschaftssteuer – und sie wollen ja selbst ins Grundbuch eingetragen werden.

Um handlungsfähig zu werden, müssen Sie sich als Erbe „ausweisen“. Das geschieht durch den Erbschein. Ein Erbschein wird nach Eintritt des Erbfalls nicht automatisch erteilt, sondern muss vom Erben beim Nachlassgericht beantragt werden. Je nach Wert des Erbes werden Gebühren berechnet.. Bei einem Wert des Nachlasses von 600.000 Euro sind dies rund 2.200 Euro, die das Nachlassgericht erhebt. Auch für diesen Fall ist eine Bewertung der Immobilie notwendig.

Sind Sie durch ein notarielles Testament Erbe geworden, so können Sie den Schritt der Berichtigung des Grundbuches ohne Erbschein durchführen. Da Sie kraft Gesetzes Eigentümer sind, sollten Sie das Grundbuch berichtigen lassen. Das geschieht nicht automatisch. Wenn Sie den Antrag innerhalb zweier Jahre nach dem Erbfall stellen, ist die Berichtigung kostenfrei.

Die zweite gute Nachricht ist, dass die Grunderwerbsteuer nicht erhoben wird, wenn Sie ein Haus erben oder eine Wohnung vererbt bekommen haben. Das gilt sogar dann, wenn es mehre Erben gibt und ein Erbe einem anderen  dessen Anteil abkauft.

Erbschaftssteuer: so können Sie rechnen!

Die zweite wirtschaftliche Überlegung gilt der Erbschaftssteuer. Erben sind verpflichtet, ihrem Finanzamt die Erbschaft innerhalb von drei Monaten anzuzeigen. Auch hier wird der Wert der Immobilie benötigt und – Sie ahnen es schon – eine Bewertung ist sehr sinnvoll!

Zu beachten sind diese Faktoren: Steuerklasse, Steuersatz, Freibeträge und die wichtigsten Ausnahmen. Trotz der relativ hohen Freibeträge wird bei einem Drittel der Erbschaften Erbschaftssteuer fällig.

Ehegatten fallen in die Steuerklasse I und genießen einen Freibetrag von 500.000 Euro. Für Kinder (Steuerklasse I) gilt ein Freibetrag von 400.000 Euro. Sind Enkelkinder die Erben so beträgt deren Freibetrag 200.000 Euro (in der Steuerklasse I). In die Steuerklasse II fallen Geschwister, Neffen, Nichten, Eltern, Großeltern, Stiefeltern, Schwiegereltern, Schwiegerkinder oder geschiedene Ehegatten. Deren Freibetrag schrumpft auf 20.000 Euro. Alle übrigen Erben finden sich in der Steuerklasse III wieder – das gilt auch für die nicht verheirateten Lebenspartner. Auch hier gilt ein Freibetrag von 20.000 Euro. Ist die Verwandtschaft zum Erblasser komplizierter, lohnt ein Blick ins Erbschaftssteuergesetz. Es gibt noch weitere Freibeträge, die zwischen den aufgezeigten Stufen angesiedelt sind.

Ist der Freibetrag bestimmt, so werden die Steuersätze für die Steuerberechnung wichtig. Diese richten sich nach der Höhe des Vermögens und der Steuerklasse. Bis zu einschließlich 75.000 Euro werden in der Steuerklasse I 7 Prozent Erbschaftssteuer fällig. (Steuerklasse II – 15 Prozent und Steuerklasse III – 30 Prozent). Bis 300.000 Euro Vermögen sind die Steuersätze 11 % (Steuerklasse I), 20 % Steuerklasse II) und 30 % Steuerklasse III). Bei 600.000 Euro betragen die Steuersätze 15 %, 25 % und 30 %.

Stundung der Erbschaftssteuer und Steuerfreiheit

Fällig wird die Steuer bereits mit dem Erbfall. Ein rechtzeitiger Stundungsantrag beim Finanzamt ist sinnvoll, wenn Erben die Steuer nicht sofort aufbringen können. An die Bewilligung der Stundung der Erbschaftssteuer legt das Finanzamt allerdings strenge Maßstäbe an. In der Regel wird eine vollständige Vermögensauskunft erwartet. Zudem wird verlangt, dass sich der Erbe das Geld anderweitig besorgt. Zum Beispiel durch eine Kreditaufnahme. Zuletzt steht die Frage im Raum, wie die Steuer nach der Stundung bezahlt werden soll.

Deshalb ist es gut, wenn Ausnahmetatbestände für die Erbschaftssteuer greifen. Erbt beispielsweise die Ehefrau die eigengenutzte Immobilie, so bleibt dies steuerfrei. Voraussetzung ist, dass sie zehn Jahre dort wohnen bleibt. Das gilt unabhängig vom Wert der Immobilie. Kinder des Erblassers können auch von der Steuerfreiheit Gebrauch machen. Voraussetzung ist, dass die geerbte Wohnimmobilie über eine kleinere Wohnfäche als 200 Quadratmeter verfügt.

Hinterlässt der Erblasser eine vermietete Immobilie, kommen auch die Ehepartner und die Kinder nicht um eine Steuerzahlung herum. Diese errechnet sich aus dem Verkehrswert der Immobilie. Hinzu kommt, dass das Finanzamt einen Bewertungsabschlag von zehn Prozent des Verkehrswertes vornimmt. Die Freibeträge gelten selbstverständlich auch in diesen Fällen.

In den Fußstapfen des Erblassers wirtschaften

Da Sie als Erbe in die Fußstapfen der Erblasser treten, gehen die laufenden Kosten für die Immobilie von Ihrem Konto ab. Das betrifft Versicherungen, Grundstücksabgaben und alle mit dem geerbten Haus oder der geerbten Wohnung auftretenden Kosten. Auf der anderen Seite stehen Ihnen Erträge wie beispielsweise Mieten und Pachten zu. Wie es nach der Berechnung der Kosten für Erbschaftssteuer, Erbschein & Co. weiter geht, entscheiden Sie als Erbe. Es hängt davon ab, was Sie mit Ihrer Immobilie vorhaben. Selbst einziehen, vermieten oder verkaufen sind die gängigen Optionen.

Selbst einziehen ist der wohl unkomplizierteste Weg. Bei der Vermietung sind die allgemeinen Rechte und Pflichten als Vermieter gültig. So müssen Mieter nicht automatisch ausziehen, weil Sie die bisher vermietete Immobilie nutzen möchten. Sie müssen den Eigenbedarf nach den gesetzlichen Regeln geltend machen. Bei der Einkommensteuer gelten die Regeln der Vermietung und Verpachtung, mit denen die Einkünfte in die Steuerberechnung einfließen. Bei einem Verkauf sind Prüfungen notwendig, um nicht eventuell in eine Steuerfalle zu geraten.

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Spekulationsfrist beachten

Die so genannte Spekulatopnssteuer ist ein Teil der Einkommensteuer. Sie kann bei vermieteten Immobilien entstehen, wenn zwischen der Anschaffung und dem Verkauf noch keine zehn Jahre verstrichen sind. Die weitere Voraussetzung ist, dass die Immobilie vermietet ist. Waren Wohnung oder Haus teilweise oder früher vermietet, so ist das zu berücksichtigen. Bei Immobilien im Betriebsvermögen gelten völlig andere Regeln. Bei einer vom Erblassen selbst genutzten Immobilie fällt keine Spekulationsgewinn an.

Der Steuer unterliegt erst einmal der Unterschied zwischen dem heutigen Kaufpreis und den damaligen Anschaffungskosten. Die vom Erblasser in Anspruch genommenen Abschreibung für Abnutzung (AfA) werden hinzugerechnet. Das gilt auch für erhöhte Abschreibungen, wie beispielsweise für denkmalgeschützte Immobilien. Kosten im direkten Zusammenhang mit dem Verkauf der geerbten Immobilie können hingegen abgezogen werden. Einige Beispiele:

  • Die Bank verlangt Geld für die vorzeitige Ablösung des Darlehns (Vorfälligkeitsentschädigung),
  • Maklerkosten für den Verkauf,
  • Kosten für die Werbung, wenn die Immobilie selbst verkauft wird.

Besonders interessant ist dieser Posten der Berechnung, wenn durch Investitionen in die Immobilie Mehrwerte geschaffen werden. Denn Sie müssen eines bedenken: von jedem Euro, den Sie mehr in der Tasche haben, beträgt die Einkommensteuer nur einen Bruchteil. Für das Jahr 2019 beträgt der Höchstteuersatz 45 Prozent – und zwar erst dann, wenn das Einkommen 265.000 Euro überschreitet. 55 Cent jedes mehr erlösten Euros verbleiben dem Verkäufer.
Wie bei jeder Steuer gilt, dass es einige völlig legale Gestaltungsmöglichkeiten gibt, wenn eine Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkauft werden soll. Es handelt sich nicht um „Schlupflöcher“ oder halbseidene Sparmodelle, sondern um anerkannte Gestaätungen.

Gewerblicher Grundstückshandel droht

Ein weitaus seltenerer Fall ist, wenn Erben durch den Verkauf in den gewerblichen Grundstückhandel „rutschen“. Die Grenzen sind fließend. Wer innerhalb von fünf Jahren drei Immbilien verkauft, sollte genau hinschauen. Die Finanzämter streiten in dieser Frage gerne und so bietet die Einhaltung von Zahl und Frist keine Garantie. Wie bei der „Spekulationssteuer“ wird ein eigentlich privater Vorgang der Steuer unterworfen – und zwar unabhängig davon, wie die Immobilie zuvor genutzt wurde.

Gerade bei Erbengemeinschaften führt diese Regel zu widerstreitenden Interessen. Während ein Erbe die Immobilie schnellst möglich verkaufen möchte, will der andere die Frist auf jeden Fall abwarten. Damit haben wir bereits einen Aspekt beleuchtet, wenn die Immobilie einer Erbengeminschaft gehört und diese entscheiden soll.

Vor- und Nachteile der Erbengemeinschaft

Der deutliche Vorteil einer Erbengemeinschaft ist, dass der Miterbe nicht alles alleine bewältigen muss. Sind sich die Erben über ein gemeinsames Ziel einig, so können schnell Aufgaben verteilt werden und jeder kann seine Talente und Fähigkeiten einbringen. Auf der anderen Seite braucht es gemeinsame Entschlüsse, um handlungsfähig zu sein.

Erbengemeinschaften entstehen Kraft Gesetzes, wenn es keinen schriftlichen Nachlass gibt und mehr als eine Person erbt. Der Zweck ist es, das geerbte Vermögen anteilig auf die einzelnen Erben aufzuteilen. Da Immobilien nicht gut aufzuteilen sind, gibt es mehrere Möglichkeiten:

Es bleibt wie es ist

Gerade bei Mehrfamilienhäusern und Kapitalanalgen in Gewerbeimmobilien ist es eine Option, diese als Gemeinschaft weiter zu bewirtschaften. Da sich die Gemeinschaft stets einig sein muss, wird dies mit fortschreitender Zeit zunehmend schwieriger. Soll in die Immobilie investiert werden? Geht es um den maximalen laufenden Ertrag? Ist eine Hausverwaltung der bessere Weg oder soll ein Miterbe die Immobilie verwalten? Gemeinsame Antworten sind nicht einfach zu finden. Zumal lange bestehende Erbengemeinschaften die Tendenz haben, aus immer mehr Personen zu bestehen.

Ein Erbe zahlt die anderen aus

Eine finanzielle Regelung zwischen den Miterben ist Voraussetzung dafür, dass Sie die Immobilie übernehmen. Grundlage ist der Nettowert des Hauses. Sie werden es ahnen: Sie benötigen eine Bewertung. Diese ist Grundlage dafür, wie hoch der Ausgleich an den weichenden Erben ist.

Gemeinsamer und einvernehmlicher Verkauf

Will oder kann kein Erbe die geerbte Immobilie übernehmen, Ist der Verkauf eine weitere Möglichkeit. Der Erlös wird nach den Anteilen an der Gemeinschaft aufgeteilt.

Keine Einigung über den Verkauf

Können sich die Miterben nicht über einen Verkauf der Immobilie einigen, wird es in der Regel teuer. Da die Erbengeminschaft der Aufteilung des Vermögens dient, kann jeder Erbe die Auseinandersetzung der Gemeinschaft verlangen.

Falle Teilungsversteigerung?

Für die Immobilie bedeutet dies oft, dass sie in einer Teilungsversteigerung vor Gericht unter den Hammer kommt. Das geschieht derzeit in Deutschland sehr oft. Und genau so oft zahlen die Erben drauf. Ein gute geplanter freihändiger Verkauf erzielt in der Regel höhere Preise, als ein Gerichtstermin, dessen Ausgang von den Eigentümern kaum zu steuern ist,

Auf der anderen Seite ist die Teilungsersteigerung ein sehr transparentes, gesetzliches Verfahren. Doch es hat für die Miterben einige Tücken, die man vor einer Entscheidung kennen sollte. Ist die Immobilie versteigert, so überweist der neue Eigentümer den Kaufpreis an das Gericht. Damit dieses auzahlt, müssen sich die Erben über die Verteilung einig sein. Gelingt diese Einigung nicht, fließt kein Geld auf die Konten der Erben.

Im Verfahren gibt es einige Besonderheiten, die mögliche Bieter abschrecken. Eine davon ist, dass eingetragen Hypotheken und Grundschulden zusätzlich zum Gebot bezahlt werden müssen – und zwar unabhängig davon, ob die Bank überhaupt noch einen Anspruch auf das Geld hat. Beispiel: Verkehrswert 400.000 Euro. Es sind noch Grundschulden von 300.000 Euro eingetragen, die vollständig abbezahlt sind. Zu seinem Gebot von beispielsweise 200.000 Euro (50 Prozent des Verkehrswertes) muss der Meistbietende noch 300.000 Euro bezahlen. Das führt dazu, dass die Immobilie im Einzelfall überhaupt nicht versteigert werden kann.

Ist das Grundbuch frei von Ansprüchen, stellt sich die Frage, wie der höchste Verkaufspreis  erzielt werden kann. Das Gericht veröffentlicht nur Anzeigen auf Webseiten und im Lokalblatt.

Wollen Sie den höchsten Preis erzielen, empfiehlt sich eine professionelle Vermarktung eines Experten. Dabei ist wichtig, dass der Makler den verschiedenen Interessenten auch das Verfahren erklären kann. Viele potenzielle Bieter scheuen den Gang vor Gericht, weil sie sich nicht gut auskennen. Wir werden von vielen Banken, Sparkassen und Anwälten – nicht nur in solchen Fällen – immer wieder als Experten an Erben und Erbengemeinschaften empfohlen.

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Sicherlich sind Sie selbst schon auf die Idee gekommen uns anzurufen, wenn es um den kompetenten Umgang mit Ihrem Immobilienerbe geht …

Autor: Thomas Siedler, Jahrgang 1962, studierter Steuerrecht-Fachmann und erfahrener Berater in der Steuerberatung und der Wirtschaftsberatung von Unternehmen und Privatpersonen. Experte für Beratung von Immobilieneigentümern, in der Immobilienbewertung und Praktiker im Verkauf verschiedenster Immobilien.