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Fallstricke beim Immobilienverkauf lauern in Ecken, in denen der Laie sie nicht vermutet. Abbezahlte Kredite, ein Steuersparmodell und nette Verkäufer richten großen Schaden an.

Teuer: Löchungsunterlagen nicht vorhanden

Der Erbe eines Hauses hat vom Erblasser erfahren, dass das geerbte Haus schuldenfrei ist. Käufer ist der derzeitige Mieter. Schnell ist die Einigung erzielt und der Notarvertrag geschlossen. Der Notar schreibt die xy-Bank, die Hausbank des Erblassers, an und bittet um die Löschungsunterlagen für die immer noch eingetragene Grundschuld.

Warum bleiben Grundschulden eigentlich eingetragen, wenn der Kredit selbst getilgt ist? Das ist individuell verschieden, aber die Löschung der Grundschulden kostet Geld – und wenn ein größerer Geldbetrag benötigt wird, dann steht die Gundschuld zur Absicherung des neuen Kredits zur Verfügung.

Weiter in der Geschichte. Die Bank schreibt, die Löschungsunterlagen seien dem Erblasser schon vor Jahren zugesandt worden. Kein Problem, sagt sich der Erbe und bittet die Bank, die Unterlagen nochmals zuzusenden, weil die Urkunde offenbar nicht mehr auffindbar ist. Kein Problem, sagt auch die Bank: man benötige, so die Voraussetzung, nur eine eidesstattliche Versicherung des Erben, dass kein Dritter diese Unterlagen besitzt. Diese kann der Erbe natürlich nicht abgeben – mit möglicherweise weit reichenden Folgen.

Der Kaufvertrag „platzt“

Der Kaufvertrag kann nicht abgewickelt werden. Der Kaufpreis wird nicht fließen. Der Käufer wird nicht Eigentümer und der Erbe bekommt das Geld nicht. Damit es weiter geht, wird beim Gericht das sogenannte Aufgebot bestellt: wenn sich nach einem halben Jahr niemand meldet und Ansprüche aus der Urkunde stellt, wird das Exemplar aus dem Verkehr gezogen. Und kann erst dann neu ausgestellt werden. Das ist mindestens ärgerlich, kann aber sehr teuer werden und sogar ein juristisches Nachspiel haben. Und wer ist verantwortlich? Der Verkäufer! Denn er muss gewährleisten, dass die Voraussetzungen für den Verkauf vorliegen.


Fall 2: Grunderwerbsteuer gespart!

Der Käufer wollte beim Abschluss des Vertrages noch schnell Steuer sparen. Er hatte gelesen, dass für den Kauf von Zubehör keine Grunderwerbsteuer fällig wird. Bei den vereinbarten 8.000 Euro wechselten die uralt-Küche, der Rasenmäher und weiterer Kram und Krempel den Eigentümer. So hatte die Lektüre der schicken  „3-Punkte-Checkliste“ immerhin 520 Euro.

Als die Bank den Kaufvertrag sah, verweigerte sie die Auszahlung des Darlehns. Der Grund liegt auf der Hand: man will mit dem Hauskredit keine privaten Anschaffungen finanzieren. Das erführen die Käufer kurz vor dem Zahlungstermin. Die Bank bewertet die Immobilie neu – und der Verkäufer kann vom Vertrag zurücktreten, wenn sich das hinzieht.

Kleine Ursache – große Katastrophe. Das gilt umso mehr für unseren dritten Fall.

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Beispiel 3: Schlüsselübergabe vor der Zahlung

Fallstricke beim Immobilienverkauf bringen regelmäßig gut gedachte Pläne zu Fall.

Fehlendes Erfahrungswissen bringt so manchen verkauf zu Fall.

Wohnungen in Großstädten sind teuer – Häuser sind rar. Deshalb bekam die sehr nette Familie schon die Schlüssel zur leer stehenden Immobilie. Das Ehepaar und die beiden Kinder kündigten die Wohnung, bestellten die neuen Fenster und zogen ein. Immerhin hatte die Finanzberaterin einer Bausparkasse das Geld ja zugesagt.

Doch es gab Probleme. Die Finanzierung kam nicht zu Stande und Versuche bei andren Kreditinstituten blieben ebenfalls erfolglos. Der Schaden ist maximal. Die Eigentümer können die Immobilie nicht verkaufen und artet vergebens auf den Kaufpreis. Die vierköpfige Familie hat keine Wohnung mehr und steht wohl vor dem finanziellen Ruin.

Autor: Thomas Siedler, Jahrgang 1962, studierter Steuerrecht-Fachmann und erfahrener Berater in der Steuerberatung und der Wirtschaftsberatung von Unternehmen und Privatpersonen. Experte für Beratung von Immobilieneigentümern, in der Immobilienbewertung und Praktiker im Verkauf verschiedenster Immobilien.