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Es gibt wenige Schlagworte, bei denen fast jeder zustimmt. Die Lage scheint für eine Immobilie irgendwie wichtig zu sein. Deshalb füllen wir diesen Begriff einmal mit nützlichem Inhalt.

Der Theoretiker unterscheidet die Mikro- und Makrolage. Das kann man sich merken, wenn man bei Mikro an Mikroskop denkt. Also ist die Mikrolage die kleinräumige Lage, das nähere Umfeld der Immobilie. Die Makrolage beschreibt die großräumige, regionale Lage.

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Lagen verändern sich teils dramatisch

Das überraschende ist, dass sich die Lage einer Immobilie sogar sehr kurzfristig verändern kann. In meiner Heimatstadt Mettmann freuten sich die Bewohner der obersten Etagen eines Hochhauses über den tollen Ausblick. Du dann setzte man Ihnen das damals größte Kühlhaus Europas vor die Fenster. Mit schönem Ausblick war ab da nicht mehr viel.

In Mainz ärgerten sich die Besitzer eines kuscheligen Einfamilienhauses darüber, dass auf dem Nachbargrundstück ein mehrgeschossiges Wohnhaus neu erbaut wurde. Die Mieter könnten jetzt nicht nur in den Hof, sondern in nahezu jedes Zimmer schauen.

Es gibt genügend Beispiele, bei denen Gewerbeansiedlungen für eine bessere Lage sorgten. Als der „Onlineshop“ Amazon in das idyllische Rheinberg am Niederrhein  zog, war dies für die Besitzer von vermieteten Eigentumswohnungen sicherlich keine schlechte Nachricht. Würde dieser seine Tore allerdings schließen, so würde die Nachfrage wahrscheinlich urplötzlich einbrechen.

Dorthin laufen, wohin der Ball kommen wird

Wenn Sie Jugendfußball mögen, so wissen Sie worum es bei der Lagebeurteilung geht: Talente erkennt man daran, dass sie nicht dem Ball hinterherrennen, sondern frühzeitig wissen, wohin dieser rollen wird.

Das ist über einen langen Zeitraum nicht einfach, funktioniert aber mit ein wenig gesundem Menschenverstand und einiger Recherche recht gut.

Wichtig sind erst einmal die so genannten demografischen Faktoren.  Das sind Alter, Geschlecht, Familienstand, Einkommen, Familiengröße und der Beruf.

Recherche mit kostenfreien Quellen

Die allermeisten Daten werden kostenlos durch das Statistische Bundesamt auf der Webseite www.destatis.de zur Verfügung gestellt. Dort erfährt man, dass Rheinberg 2018 etwa 31.000 Einwohner hatte. Seit Mitte 2011, Amazon eröffnete seine Lagerhalle, ist die Einwohnerzahl allerdings nicht gestiegen: 2011 waren es knapp unter 31.000 Einwohner, bis 2018 stieg die Einwohnerzahl nur unwesentlich. Also Pustekuchen mit dem Zusammenhang von Arbeitsplätzen mit Immobiliennachfrage – zumindest in diesem Fall.

Gesucht sind also Regionen, Städte, Gemeinden mit nachhaltigem Zuzug oder einer positiven Ertragserwartung für die kommenden zehn Jahre. Ein Neubau in Düsseldorf wäre eine Alternative. Zumindest dann, wenn man die Möglichkeit eines Ausstiegs nach zehn Jahren in Betracht zieht. Dann ist ein Gewinn bei der Veräußerung der vermieteten Immobilie bei der Einkommensteuer steuerfrei.

In Düsseldorf sind die Preise in allen Stadtteilen kräftig geklettert. Dennoch gibt es beliebtere Stadtteile und solche, die deutlich nachlassen. Grob gesagt gibt es ein Nord-Süd-Gefälle. Die „besseren“ Gegenden liege, sehr vereinfacht gesagt, im Norden.

Die einzelnen Wohnlagen reichen von Villenvierteln in Bestlage bis hin zu einfachen Wohnlagen im Einflussbereich von ausgedehnten Industrieanlagen. Entscheidend für die Beurteilung der Mikrolage sind Faktoren der Infrastruktur: Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Schulen und Kindergärten, Verehr, Freizeit, … . Heutzutage kommen Dinge wie Emissionen hinzu – und nicht zu unterschätzen ist die Frage des „Images“.

Puristen unterteilen die Wohnlagen in Bestlage, gute Lage, durchschnittliche Lage und einfache Lage.

Wie wird die Lage in zehn Jahren bewertet?

Wer klug investiert versucht zu ergründen, wie sich die Lage in zehn Jahren entwickeln wird. Also wohin der Ball rollen wird, um bei dem Fußball-Beispiel zu bleiben. Wer wohnt heute hier und wer wird in zehn Jahren hier wohnen? Alter der Menschen, Wohnungsgrößen, Einkaufsverhalten, Mobilität.

So kann es sein, dass das heutige Fehlen von Parkplätzen gar nicht mehr so drängend ist, sollten die Großstädte einen zufriedenstellenden Nahverkehr hinbekommen. Es kann aber auch sein, dass die heute attraktive Einkaufsstraße um die Ecke in sechs Jahren leer steht.

Das sind Beispiele des Wandels, die wir alle kennen und in der näheren Umgebung besichtigen können. Was sind also Ihre „Zukunftsfaktoren“? Emission wird mit Sicherheit eine größerer Rolle spielen. Dazu der heutige Trend zu Singlehaushalten. Ich rechne damit, dass die Frage der Mobilität ebenfalls entscheidend sein wird, während der Aspekt des Einkaufs direkt vor der Tür an Gewicht verliert.

Ein Anhaltspunkt für die erste Beurteiung ist der Bodenrichtwert. Je attraktiver eine Lage ist, desto höher ist tendenziell der Bodenrichtwert.

Die Wette auf die Zukunft

„Lage, Lage, Lage“ ist mehr eine Wette auf die Zukunft, als das buchhalterische Aufzählen von einzelnen heute bereits vorhandenen Faktoren. Sie möchten doch auch lieber dort sein wo der Ball hinrollen wird – statt diesem ewig hinterher zu rennen.